ZPI dla farm PV i OZE

Według art. 37ec ust. 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (u.p.z.p.) wójt (burmistrz, prezydent miasta) wykonuje czynności procedury ZPI bez uchwały rady o zgodzie na przystąpienie tylko wtedy, gdy inwestycja główna dotyczy wyłącznie lokalizacji instalacji OZE innych niż elektrownie wiatrowe, a w zakres ZPI nie wchodzi żadna ze spraw z art. 27b ust. 2 u.p.z.p. Jeżeli oba warunki są spełnione, procedura toczy się bez zgody rady z mocy ustawy i wójt nie wybiera jej według uznania. Warunki te obowiązują w obecnym brzmieniu od 1 lipca 2026 r. (art. 37ec ust. 6 u.p.z.p. w brzmieniu nadanym przez art. 1 pkt 10 lit. d ustawy z 30 kwietnia 2026 r.) i stosuje się je także do wniosków złożonych przed tym dniem (art. 10 ust. 3 tej ustawy). Przy farmie na gruntach rolnych procedurę bez zgody wykluczają zwykle dwie sprawy z tej listy: przeznaczenie gruntów rolnych na cele nierolnicze, które wymaga zgody (pkt 2), i grunty zmeliorowane (pkt 8). Dlatego zanim wniosek trafi do gminy, trzeba ustalić klasy gruntów w ewidencji gruntów i budynków, a ich zmeliorowanie w ewidencji urządzeń melioracji wodnych.

W tym wariancie uwagi i ankiety w konsultacjach społecznych zbiera się przez 14 dni (art. 37ec ust. 6 pkt 2 lit. a u.p.z.p.). Przy każdym innym ZPI trwa to co najmniej 28 dni (art. 8j pkt 1), chyba że gmina skróci konsultacje do co najmniej 21 dni i ograniczy je do zbierania uwag (art. 37ec ust. 5).

W wariancie bez zgody rada rozstrzyga o farmie dopiero w głosowaniu nad planem, więc głosuje, gdy inwestor poniósł już wydatki na projekt planu i negocjacje. W żadnym trybie rada nie może wnieść poprawek do projektu ZPI (art. 37ef ust. 1 u.p.z.p.), może go natomiast odrzucić i zwrócić wójtowi z propozycjami poprawek do umowy urbanistycznej i jej załącznika, po czym trzeba ponowić negocjacje i zawrzeć umowę (art. 37ef ust. 2-3). Tryby różnią się zatem chwilą pierwszego głosu rady o farmie.

W trybie ze zgodą rada zajmuje stanowisko przy wniosku, a od 1 lipca 2026 r. może wycofać zgodę, dopóki nie zostanie zawarta umowa urbanistyczna (art. 37ec ust. 1a u.p.z.p.). Wycofanie zgody kończy postępowanie. Spośród 54 postępowań dla farm PV i innych instalacji OZE, w których rada rozstrzygnęła sprawę zgody, odmówiła jej w 4 (monitoring, stan na 5.10.2026).

Z 19 postępowań zamkniętych bez planu 9 skończyło się, zanim rada wyraziła zgodę: 4 odmową zgody, 3 wycofaniem wniosku, 2 pozostawieniem go bez rozpoznania. Wyniki wszystkich postępowań na 5.10.2026 podaje tabela:

Ustawa nie łączy końca postępowania z odstąpieniem wójta od negocjacji, a przed 1 lipca 2026 r. postępowanie nie kończyło się też wtedy, gdy rada uchyliła zgodę. Mimo to autor zalicza obie grupy spraw do zamkniętych, bo w ich dokumentach nie widać dalszych czynności.

Skoro inwestor co do zasady dołącza projekt planu do wniosku o ZPI, a prawie połowa postępowań zamkniętych bez planu kończy się, zanim rada wyrazi zgodę, warto rozpoznać stosunek wójta i rady do farmy przed zleceniem projektu planu.

W 5 ZPI dla farm fotowoltaicznych uchwalonych bez zgody rady od złożenia wniosku do uchwalenia planu upłynęło od 298 do 507 dni, a w 13 obowiązujących ZPI dla takich farm uchwalonych za zgodą rady, w których znana jest data wniosku, od 166 do 515 dni (plany uchwalone do 31.08.2026, dane na 22.09.2026, bez zmian na 5.10.2026). W tej próbie procedura w wariancie bez zgody nie była więc krótsza, dlatego harmonogram farmy rozsądniej planować tak jak przy procedurze z uchwałą o zgodzie.

Elektrownie wiatrowe nie mieszczą się w wariancie bez zgody rady, dlatego ZPI dla farmy wiatrowej, tak samo jak dla zamierzenia, w którym inwestycja główna łączy elektrownie wiatrowe i słoneczne, sporządza się zawsze w trybie ze zgodą, po uchwale rady o zgodzie. Elektrownię wiatrową lokalizuje się wyłącznie na podstawie planu miejscowego (art. 3 ustawy o inwestycjach w zakresie elektrowni wiatrowych), a Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 15 kwietnia 2026 r., II OSK 7/26, uznał, że takim planem jest także ZPI. Sąd oparł się na art. 37n ust. 2 u.p.z.p. w związku z art. 3 ustawy o inwestycjach w zakresie elektrowni wiatrowych, a art. 37ec ust. 6 u.p.z.p. powołał jako potwierdzenie.

Plan dla elektrowni wiatrowej musi objąć co najmniej tę część gminy, która leży od elektrowni w odległości równej dziesięciokrotności jej całkowitej wysokości (10H), zgodnie z art. 4 ust. 1 i art. 7 ust. 1 pkt 2 ustawy o inwestycjach w zakresie elektrowni wiatrowych. Plan może też przyjąć odległość inną niż 10H, nie mniejszą jednak niż 700 m, i z uwzględnieniem tej strefy trzeba wyznaczyć obszar inwestycji głównej w ZPI. Jeżeli plan przyjmuje odległość elektrowni od budynków mieszkalnych mniejszą niż 10H, a pas tej odległości wychodzi poza gminę, w której stoi elektrownia, gmina pobliska, czyli gmina leżąca w odległości mniejszej niż 10H od elektrowni (art. 2 pkt 5 tej ustawy), musi sporządzić własny plan, obejmujący co najmniej obszar na jej terenie w promieniu 700 m od elektrowni (art. 7 ust. 3 tej ustawy). ZPI nie zastępuje więc planu gminy pobliskiej.

Wśród 19 postępowań dla OZE zamkniętych bez planu są 3 farmy wiatrowe i 2 zamierzenia łączące elektrownie wiatrowe i słoneczne (monitoring, stan na 5.10.2026), a w 3 z tych 5 rada uchyliła zgodę, zawsze przed 1 lipca 2026 r. Uchwała z 3.03.2026, dotycząca jednego z zamierzeń łączonych, nie ma uzasadnienia. W uchwale z 25.03.2026 w sprawie farmy wiatrowej rada powołała się przede wszystkim na głosowanie na otwartym spotkaniu, w którym przeciw elektrowniom wiatrowym opowiedziało się 37 z 50 obecnych mieszkańców. Uchwałę z 24.06.2026 w postępowaniu dla farmy wiatrowej, którego dotyczy wyrok II OSK 7/26, rada uzasadniła petycjami przeciw budowie elektrowni wiatrowych, podpisanymi łącznie przez 679 osób.

Plan farmy, jak każdy plan miejscowy, musi określać obowiązkowe wskaźniki, wśród nich nadziemną intensywność zabudowy, udział powierzchni biologicznie czynnej, udział powierzchni zabudowy i maksymalną wysokość zabudowy (art. 15 ust. 2 pkt 6 w zw. z art. 37n ust. 1 u.p.z.p.). Warunkiem uchwalenia planu przez radę jest wcześniejsze stwierdzenie jego zgodności z planem ogólnym (art. 20 ust. 1), ale wysokość zabudowy nie wchodzi w zakres tego badania. Spośród wskaźników farmy zgodność obejmuje wyłącznie dwa: udział powierzchni biologicznie czynnej, który nie może być niższy niż dla strefy, i nadziemną intensywność zabudowy, która nie może być wyższa niż dla strefy (art. 20 ust. 3 pkt 1 lit. b).

Nadziemną intensywność zabudowy i udział powierzchni zabudowy oblicza się z powierzchni budynków (art. 2 pkt 32 i 35 u.p.z.p.), więc na farmie wchodzi do nich na przykład budynek obsługi, a w planie zakazującym budynków oba wskaźniki wynoszą 0. Wysokość zabudowy obejmuje natomiast także budowle (art. 2 pkt 30 lit. b), dlatego w planie farmy określa się ją w metrach zarówno dla budynków, jak i dla pozostałych obiektów farmy.

W 2 z 5 rozstrzygnięć nadzorczych o nieważności ZPI dla farm PV, wydanych do 5.10.2026 (3 o nieważności całej uchwały, 2 o nieważności w części), wojewoda zakwestionował plan bez wskaźników zabudowy albo ze wskaźnikami niepowiązanymi z konkretnymi terenami. Inne zarzuty wojewody w tych dwóch planach dotyczyły wysokości ustalonej tylko dla budynków oraz terenu zieleni bez wskaźników, choć plan dopuszczał na nim sieci infrastruktury technicznej. Według stanu na 5.10.2026 w żadnym z tych 5 rozstrzygnięć podstawą nieważności nie była natomiast wartość wskaźnika, chociaż jeden z planów dopuszczał na terenach elektrowni udział powierzchni zabudowy do 90% i udział powierzchni biologicznie czynnej od 10%.

Projekt planu farmy powinien więc ustalać wskaźniki odrębnie w każdym terenie, także tam, gdzie budynków nie będzie. W ocenie autora przy zakazie budynków wpisane zero jest bezpieczniejsze niż brak wskaźnika.

Farma nie obsługuje mieszkańców ani klientów, dlatego inwestycją uzupełniającą przy niej jest zwykle obiekt z zakresu zadań własnych gminy, na przykład droga gminna albo sieć wodociągowa.

Umowa urbanistyczna wywołuje skutki od dnia wejścia w życie planu o treści takiej jak w załączniku do umowy, którym jest projekt ZPI (art. 37ed ust. 7 i 8 u.p.z.p.). Wśród 7 spraw opisanych w artykule o planie innym niż załącznik do umowy (dokumenty gmin, wojewodów i sądu, stan na 13.10.2026) są jednak 2 uchwalone ZPI dla farm fotowoltaicznych, w których obowiązujący plan odbiega od załącznika. W jednym z nich, uchwalonym ponownie po rozstrzygnięciu nadzorczym, projekt z dnia zawarcia umowy ustalał stawkę opłaty planistycznej 0%, a uchwalony plan 5%. Dlatego przed sesją rady strony umowy powinny porównać projekt planu z załącznikiem i usunąć różnice aneksem do umowy.

Gdy farma stoi na dzierżawionej nieruchomości, opłata planistyczna obciąża nie dzierżawcę, lecz właściciela albo użytkownika wieczystego, jeżeli zbywa on nieruchomość w ciągu 5 lat od dnia, w którym plan stał się obowiązujący, a jej wartość wzrosła w związku z planem (art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 3-4 u.p.z.p.). Stawkę procentową opłaty musi ustalić każdy plan, także ZPI (art. 15 ust. 2 pkt 12 w zw. z art. 37n ust. 1 u.p.z.p.), toteż dla terenu inwestycji głównej ustala ją każda z 20 uchwał o ZPI dla farm fotowoltaicznych i innych źródeł energii w zestawieniu 88 uchwał ZPI z tekstem, podjętych od 21.08.2024 do 16.09.2026 (stan bazy 28.09.2026). W 12 z nich stawka wynosi 30%, czyli najwięcej, ile dopuszcza ustawa: 30% wzrostu wartości nieruchomości. Gminy z kilkoma ZPI powtarzają jedną stawkę w kolejnych planach, więc stawkę dla następnej farmy zwykle da się przewidzieć z wcześniejszych ZPI tej gminy.