ZPI dla hotelu, apartamentów i domu seniora

Dane z monitoringu postępowań ZPI mają stan na 5 października 2026 r., a lekturę uchwalonych planów zamknięto 28 września 2026 r. Monitoring obejmuje postępowania z branży turystyki, hoteli i domów seniora, ale nie ma w nim żadnego postępowania dotyczącego akademika, więc liczby z monitoringu branży dotyczą hoteli, apartamentów, zabudowy letniskowej i domów seniora.

Spośród 47 postępowań, w których rada rozstrzygała o zgodzie, tylko w jednym odmówiła zgody. Dla porównania w tym samym monitoringu w postępowaniach mieszkaniowych spoza Krakowa rady odmówiły zgody w 24 z 208 postępowań, w których o niej rozstrzygały, czyli w 12%.

Starosta wydaje zaświadczenie na podstawie art. 2 ust. 3 ustawy o własności lokali i stwierdza w nim, że lokal spełnia wymagania z art. 2 ust. 1a-2, w tym że jest samodzielny i zgodny z ustaleniami planu miejscowego, którego szczególną formą jest ZPI. Jeżeli plan nie dopuszcza w danym terenie funkcji mieszkaniowej, dla samodzielnego lokalu mieszkalnego w aparthotelu można więc nie uzyskać zaświadczenia. Ustalenie o funkcji mieszkaniowej w terenie usług turystyki trzeba dlatego sprawdzić już w projekcie ZPI.

Kupujący apartament powinien przed ustanowieniem odrębnej własności lokalu sprawdzić, czy sprzedający ma takie zaświadczenie starosty.

Plan może dopuścić w terenie usług turystyki funkcję mieszkaniową jako „przeznaczenie uzupełniające” na podstawie § 2 pkt 1 lit. b rozporządzenia z 7 września 2026 r. w sprawie sposobu przygotowania projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. 2026 poz. 1192). Wcześniej podstawą był zał. nr 1 pkt 5 rozporządzenia z 17 grudnia 2021 r. (Dz.U. 2021 poz. 2404), według którego część ZPI w toku sporządza się nadal, zgodnie z § 10 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia z 7 września 2026 r. Przeznaczenie uzupełniające zapisuje się wyłącznie w części tekstowej planu, nie na rysunku, a jego powierzchnię plan może ograniczyć. Granicę między funkcją turystyczną a mieszkaniową wyznaczają w planach przeznaczenie terenu, udział funkcji uzupełniającej, parametry zabudowy i liczba miejsc postojowych.

Zanim organ wyda pozwolenie na budowę, sprawdza, czy z ustaleniami planu miejscowego, także ZPI, zgadzają się projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany (art. 35 ust. 1 pkt 1 lit. a Prawa budowlanego). Liczbę miejsc postojowych na jeden apartament i maksymalną liczbę lokali mieszkalnych trzeba więc określić już w projekcie planu.

Dla domu seniora plan może wyznaczyć „teren usług zdrowia i pomocy społecznej” o symbolu UZ. Taki teren przewiduje katalog przeznaczeń w rozporządzeniu z 7 września 2026 r., a identyczny rodzaj terenu zawierało rozporządzenie z 17 grudnia 2021 r. w sprawie wymaganego zakresu projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, które było w mocy do 23 września 2026 r.

Jeżeli projekt planu dopuszcza dom seniora na terenie o innym przeznaczeniu, na przykład usługowym, warto, żeby inwestor zbadał, czy definicja tego przeznaczenia obejmuje dom seniora. Przy pozwoleniu na budowę organ porównuje bowiem z tą definicją projekt zagospodarowania działki lub terenu i projekt architektoniczno-budowlany.

Zgodnie z art. 113 ust. 2 pkt 1 lit. b Prawa ochrony środowiska (t.j. Dz.U. 2025 poz. 647) rozporządzenie różnicuje dopuszczalne poziomy hałasu według rodzajów terenów „faktycznie zagospodarowanych”, wśród których osobny rodzaj tworzą tereny „pod szpitale i domy pomocy społecznej”. W rozporządzeniu w sprawie dopuszczalnych poziomów hałasu w środowisku (t.j. Dz.U. 2014 poz. 112) wartości dopuszczalne hałasu z instalacji i działalności są dla terenów domów opieki społecznej niższe niż dla terenów mieszkaniowo-usługowych. Przy sporządzaniu planu miejscowego, także ZPI, uwzględnia się rodzaje terenów z art. 113 ust. 2 pkt 1 (art. 114 ust. 1 Prawa ochrony środowiska), dlatego tam, gdzie plan obowiązuje, to on wskazuje, które tereny chroni się przed hałasem tak jak tereny domów opieki społecznej. Teren o kilku funkcjach ocenia się według funkcji przeważającej (art. 114 ust. 2), a gdy planu miejscowego nie ma, rodzaj terenu ocenia organ według faktycznego zagospodarowania (art. 115). Inwestor domu seniora powinien więc sprawdzić w projekcie planu ustalenie o ochronie przed hałasem dla terenu, na którym stanie budynek.

W procedurze ZPI najdłużej trwa etap od zgody rady do uchwały planu. Gmina negocjuje w nim z inwestorem umowę urbanistyczną, uzyskuje opinie i uzgodnienia oraz przeprowadza konsultacje społeczne.

W czterech uchwalonych planach dla usług turystyki i zabudowy letniskowej (lektura uchwał zamknięta 28 września 2026 r.) od zgody rady do uchwały minęło 147-441 dni, a od uchwały do wejścia planu w życie 23-38 dni. W dwóch z tych planów znana jest data wniosku: rada wyraziła zgodę 2 i 8 dni po wniosku, a plan wszedł w życie 216 i 296 dni po wniosku. Przy rozpiętości 147-441 dni nie da się więc przed zgodą rady rzetelnie wyznaczyć dnia otwarcia obiektu sezonowego.

Uchwała rady w sprawie ZPI obowiązuje najwcześniej po 14 dniach od ogłoszenia (art. 29 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, dalej u.p.z.p.), a umowa urbanistyczna wywołuje skutki, gdy wchodzi w życie ZPI zgodny z jej załącznikiem (art. 37ed ust. 8 u.p.z.p.). Spóźnione ogłoszenie uchwały przesuwa więc terminy świadczeń liczone od wejścia planu w życie.

Przy obiekcie otwieranym na sezon trzeba sprawdzić terminy zapisane w umowie urbanistycznej. Przykładem jest jedna umowa z warunkiem odbioru drogi, zawarta przy planie dla zabudowy jednorodzinnej oraz letniskowej, który monitoring liczy w grupie mieszkaniowej. Inwestor może w niej realizować inwestycję główną dopiero wtedy, gdy przebudowa drogi zostanie ukończona, a gmina podpisze protokół odbioru. Jeżeli strony wykorzystają umowne terminy w pełni, roboty drogowe gminy zakończą się po 479 dniach od wejścia planu w życie, ale na podpisanie protokołu odbioru umowa terminu nie wyznacza.

Organ wydający pozwolenie na budowę nie bada umowy urbanistycznej przy ZPI, bo art. 35 ust. 1 Prawa budowlanego jej nie wymienia. Do wniosku o pozwolenie dołącza się umowę urbanistyczną tylko przy miejscowym planie rewitalizacji (art. 33 ust. 2 pkt 8 Prawa budowlanego). Inwestor, który stawia obiekt przed terminem dozwolonym w umowie, może jednak odpowiadać wobec gminy na podstawie art. 471 Kodeksu cywilnego. Przy obiekcie sezonowym inwestor może zaproponować do projektu umowy przekazanie drogi albo sieci najpóźniej w dniu, od którego wolno mu przystąpić do użytkowania obiektu. Obiekt i inwestycję uzupełniającą buduje się wtedy jednocześnie.

Stawkę opłaty planistycznej ustala plan (art. 15 ust. 2 pkt 12 u.p.z.p.), więc inwestor zna ją przed uchwałą z projektu dołączonego do umowy urbanistycznej (art. 37ed ust. 7 u.p.z.p.). Każdy z tych samych czterech uchwalonych planów dla usług turystyki i zabudowy letniskowej ma inną stawkę: 0%, 6%, 10% i 30%, przy czym stawka 30% dotyczy wyłącznie gruntów, które nie są własnością komunalną.

Przy wpłacie na inwestycję uzupełniającą inwestor przekazuje pieniądze gminie, a inwestycję buduje sama gmina. Umowa powinna wtedy określać termin budowy i zwrot wpłaty: warto zapisać w niej termin ukończenia inwestycji przez gminę, liczony od wejścia planu w życie, obowiązek zwrotu wpłaty przez gminę po upływie tego terminu i sposób rozliczenia, gdy inwestycja powstanie tylko w części.

Termin zwrotu wpłaty warto ująć w osobnym postanowieniu umowy, bo bez terminu gmina musi zwrócić wpłatę niezwłocznie po wezwaniu przez inwestora (art. 455 Kodeksu cywilnego), a odsetki za opóźnienie przysługują inwestorowi dopiero za czas po upływie tego niezwłocznego terminu, nie od dnia wezwania (art. 481 § 1 Kodeksu cywilnego). Gdy termin jest zapisany w umowie, odsetki biegną od pierwszego dnia po jego upływie, bez wezwania.