ZPI dla magazynów i logistyki

Od 1 września 2026 r. ZPI dla hali można co do zasady uchwalić wyłącznie na obszarze, na którym obowiązuje plan ogólny gminy. Jednym z kilku wyjątków jest postępowanie, w którym gmina, gdy studium jeszcze obowiązywało, ogłosiła wyłożenie projektu planu albo konsultacje społeczne (art. 67 ust. 4 pkt 1 ustawy z 7 lipca 2023 r. w zw. z art. 37n ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, dalej u.p.z.p.). ZPI z takiego postępowania nie może jednak naruszać wiążących go ustaleń studium, także co do wysokości zabudowy, jeżeli studium ją określa (art. 67 ust. 3 pkt 2 i ust. 5 ustawy z 7 lipca 2023 r.).

Zanim rada gminy uchwali ZPI, musi stwierdzić jego zgodność z planem ogólnym (art. 20 ust. 1 u.p.z.p.), którą przy ZPI dla hali bada się trzema warunkami (art. 20 ust. 3 u.p.z.p.):

• przeznaczenie terenu mieści się w profilu funkcjonalnym strefy planistycznej,
• udział powierzchni biologicznie czynnej nie spada poniżej wartości ustalonej dla strefy,
• nadziemna intensywność zabudowy nie przekracza wartości ustalonej dla strefy.

Inwestor obejdzie się bez ZPI, jeżeli halę o wysokości, której potrzebuje, dopuszcza obowiązujący plan miejscowy albo decyzja o warunkach zabudowy, którą może uzyskać.

ZPI jest „szczególną formą” planu miejscowego (art. 37ea ust. 3 u.p.z.p.), dlatego musi ustalać maksymalną wysokość zabudowy (art. 15 ust. 2 pkt 6 u.p.z.p.). Wysokość zabudowy budynku to różnica między wysokością najwyżej położonego punktu budynku na dachu, ścianie albo attyce a średnią z najniższego i najwyższego poziomu terenu na obwodzie rzutu poziomego ścian zewnętrznych budynku, z pominięciem kominów, nadbudówek z maszynownią dźwigu, pozostałych pomieszczeń technicznych i wyjścia z klatki schodowej (art. 2 pkt 30 lit. a u.p.z.p.). Na obszarze objętym ZPI dotychczasowy plan miejscowy traci moc (art. 37ea ust. 4 u.p.z.p.), więc od wejścia ZPI w życie zbyt niska wysokość zapisana w dotychczasowym planie hali już nie wiąże.

Plan ogólny ustala dla strefy gospodarczej także maksymalną wysokość zabudowy (art. 13e ust. 2 pkt 2 u.p.z.p.). Wśród trzech warunków zgodności z art. 20 ust. 3 wysokości jednak nie ma, więc hala wyższa od wartości z planu ogólnego nie wymaga zmiany tego planu. Mimo to plan ogólny, razem z zapisaną w nim wysokością, uwzględnia się przy sporządzaniu planu miejscowego, także ZPI (art. 13a ust. 5 pkt 1 u.p.z.p.), dlatego uzasadnienie wyższej hali warto zawrzeć w pierwszej wersji projektu planu, który inwestor dołącza do wniosku.

Zarządcę drogi wyznacza jej kategoria (art. 19 ust. 2 ustawy o drogach publicznych, dalej u.d.p.):

• droga krajowa - Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad,
• droga wojewódzka - zarząd województwa,
• droga powiatowa - zarząd powiatu,
• droga gminna - wójt, burmistrz albo prezydent miasta.

W mieście na prawach powiatu zarządcą dróg jest co do zasady prezydent miasta, z wyjątkiem autostrad i dróg ekspresowych (art. 19 ust. 5 u.d.p.). Poza takim miastem dojazd do hali przy drodze krajowej, wojewódzkiej albo powiatowej trzeba więc ustalić z zarządcą innym niż gmina.

Zjazd buduje albo przebudowuje właściciel lub użytkownik nieruchomości przyległej do drogi na podstawie decyzji zarządcy drogi zezwalającej na lokalizację albo przebudowę zjazdu (art. 29 ust. 1 u.d.p.). Przebudowa drogi publicznej spowodowana inwestycją niedrogową, tu halą i ruchem, który wytworzy, należy do inwestora, który wykonuje ją na swój koszt, a szczegółowe warunki określa umowa inwestora z zarządcą drogi (art. 16 ust. 1-2 u.d.p.). Umowa urbanistyczna z gminą nie zastępuje umowy z zarządcą drogi krajowej, wojewódzkiej ani powiatowej, więc przed negocjacjami z gminą przydaje się zestawienie zobowiązań inwestora z obu umów.

Wójt uzgadnia projekt ZPI z właściwym zarządcą drogi, jeżeli zagospodarowanie gruntów przyległych do pasa drogowego może mieć wpływ na ruch drogowy albo na samą drogę (art. 37ec ust. 2 pkt 4 lit. b w zw. z art. 17 pkt 6 lit. b u.p.z.p.). Uzgodnienia następują, gdy pierwsze negocjacje z inwestorem wójt ma już za sobą, a zmiany wynikłe z uzgodnień nanosi na projekt i, o ile to niezbędne, ponawia negocjacje i uzgodnienia (art. 37ec ust. 2 pkt 5 lit. b i pkt 6 u.p.z.p.). Gdy zatem po uzgodnieniach zmieni się układ zjazdu, inwestor może przejść negocjacje i uzgodnienia raz jeszcze.

Przed złożeniem wniosku warto poznać zdanie zarządcy drogi o dojeździe, a w pierwszej wersji koncepcji zagospodarowania pokazać warianty wjazdu na teren hali i miejsca postoju samochodów ciężarowych.

Do uchwalenia ZPI decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach nie jest potrzebna. Inwestor musi ją jednak uzyskać przed pozwoleniem na budowę albo zgłoszeniem budowy, jeżeli powierzchnia zabudowy przedsięwzięcia, czyli hali z infrastrukturą jej towarzyszącą, osiąga próg z § 3 ust. 1 pkt 54 rozporządzenia (art. 72 ust. 1 pkt 1 i ust. 1a ustawy o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko, dalej ustawa o ocenach).

Dla zabudowy przemysłowej lub magazynowej z infrastrukturą towarzyszącą progiem jest powierzchnia zabudowy nie mniejsza niż 1 ha (§ 3 ust. 1 pkt 54 rozporządzenia Rady Ministrów z 10 września 2019 r.), a w parku krajobrazowym, na obszarze Natura 2000, w kilku innych formach ochrony przyrody oraz w otulinie parku albo rezerwatu - nie mniej niż 0,5 ha. Powierzchnia zabudowy obejmuje teren pod obiektami budowlanymi i pozostałą powierzchnię przeznaczoną do przekształcenia, także tymczasowego, na potrzeby przedsięwzięcia (§ 1 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia), więc wchodzą do niej również nowo budowane drogi wewnętrzne i place manewrowe.

Przy rozbudowie istniejącej hali decyzja jest potrzebna wtedy, gdy progu sięga sama część dobudowana. Przy drugiej i każdej kolejnej rozbudowie dolicza się jednak wcześniejsze dobudowy zrobione bez decyzji środowiskowej (§ 3 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia). Nowa hala poniżej progu wymaga decyzji, jeżeli osiąga próg po zsumowaniu z przedsięwzięciem tego samego rodzaju - planowanym, realizowanym albo zrealizowanym - na terenie jednego zakładu lub obiektu (§ 3 ust. 2 pkt 3 rozporządzenia).

Dotychczasowy plan miejscowy, cały albo w części, traci moc tylko na terenie objętym ZPI (art. 37ea ust. 4 u.p.z.p.), więc istniejące budynki zakładu objęte ZPI dostają parametry zabudowy ze ZPI, a dla pozostałych nadal obowiązuje dotychczasowy plan.

Baza postępowań serwisu na 28 września 2026 r. liczy 98 uchwalonych ZPI różnych branż, a w 18 z 95 planów tej bazy, których teksty przeanalizowano, jest zakaz przedsięwzięć mogących potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko bez wyjątku dla rodzaju inwestycji głównej; w 2 z tych 18 jego brzmienie jest niejednoznaczne. Inwestor może więc w projekcie planu dołączanym do wniosku zaproponować wyjątek dla hali i służących jej parkingów.

Monitoring postępowań ZPI według stanu na 5 października 2026 r. wyodrębnia grupę postępowań dla zakładów i magazynów. W tej grupie zamknięto 17 postępowań, w 14 z nich uchwalono plan, a 20 wciąż trwa, więc w ocenie autora postępowanie zakończone bez planu było w branży hal rzadkością.

W tej samej grupie rada wyraziła zgodę najpóźniej rok przed 5 października 2026 r. w 13 postępowaniach, z których 8 ma już plan, a 5 nadal trwa. Termin oddania hali najemcy bezpieczniej jest więc wiązać z dniem, w którym plan wchodzi w życie, niż z dniem zgody rady.

Spośród 30 postępowań tej grupy, w których do 5 października 2026 r. zapadło rozstrzygnięcie o zgodzie, odmową skończyło się jedno. Projekt planu co do zasady przygotowuje jednak i dołącza do wniosku inwestor, na swój koszt i bez zwrotu (art. 37eb ust. 1 u.p.z.p.), dlatego przed zamówieniem projektu opłaca się rozpoznać nastawienie wójta i rady do zamierzenia. Przy wnioskach od 1 lipca 2026 r. rada gminy może w uchwale nakładającej obowiązek dołączenia koncepcji urbanistyczno-architektonicznej zwolnić inwestorów z dołączania projektu, który sporządza wtedy wójt (art. 37eba ust. 2 u.p.z.p.).

W umowie urbanistycznej inwestor zobowiązuje się zrealizować inwestycję uzupełniającą (art. 37ed ust. 1 u.p.z.p.). Jeżeli wniosek złożono 1 lipca 2026 r. lub później, inwestor może zaproponować jako inwestycję uzupełniającą dowolną inwestycję służącą zadaniom własnym gminy, choćby hali nie obsługiwała, np. obszar zieleni publicznej albo obiekt sportu i rekreacji (art. 2 pkt 5a lit. a u.p.z.p. w brzmieniu nadanym nowelizacją 2026, czyli ustawą z 30 kwietnia 2026 r.). O tym, które brzmienie definicji ma zastosowanie, przesądza data złożenia wniosku, więc do wniosku sprzed 1 lipca 2026 r. stosuje się dotychczasową definicję inwestycji uzupełniającej (art. 10 ust. 3 ustawy z 30 kwietnia 2026 r.).

W ocenie autora sąsiedzi hali najmocniej odczuwają ruch samochodów ciężarowych, dlatego inwestycja uzupełniająca w innym miejscu gminy może pomóc wójtowi uzasadnić plan przed radą. Potrzeby gminy, na które taka inwestycja odpowie, warto poznać w rozmowie z wójtem na etapie zerowym.

W zestawieniu 15 dokumentów do uchwalonych ZPI dla zakładów i magazynów, czyli 14 umów urbanistycznych i 1 projektu umowy (stan na 22 września 2026 r.), kar umownych nie ma w 7 z 15, a w 5 z 15 karę za zwłokę nalicza się za każdy dzień, bez górnej granicy.

Opłatę planistyczną płaci właściciel albo użytkownik wieczysty, który zbywa nieruchomość przed upływem 5 lat od początku obowiązywania ZPI, jeżeli jej wartość wzrosła w związku z uchwaleniem planu (art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 3-4 u.p.z.p.). W ocenie autora stawka ma więc znaczenie, gdy hala powstaje na sprzedaż. W zestawieniu 88 uchwał ZPI z zebranym tekstem, podjętych od 21 sierpnia 2024 r. do 16 września 2026 r. (baza na 28 września 2026 r.: 98 uchwalonych), jest 14 planów z inwestycją główną w produkcji i magazynach, a w 9 z nich stawka opłaty planistycznej dla terenu inwestycji głównej to 30%, najwyższa, na jaką pozwala art. 36 ust. 4.