ZPI dla inwestycji mieszkaniowej

Część mieszkaniowa monitoringu postępowań ZPI obejmuje 316 postępowań (stan na 5 października 2026 r.), z których zamknięto 124, w tym 81 bez uchwalenia planu. W 44 z tych 81 spraw postępowanie skończyło się odmową zgody rady, a zatem ponad połowa spraw zamkniętych bez planu nie doszła do negocjacji umowy urbanistycznej.

Plan uchwalono w 43 ze 124 zamkniętych postępowań, czyli w 35% spraw. Kraków wydzielono jednak w danych osobno, a tam plan uchwalono w 1 z 40 zamkniętych spraw. Bez Krakowa wynik wynosi 50% (42 z 84), czyli poza Krakowem planem zakończyła się połowa zamkniętych spraw mieszkaniowych. W gminach, które nie mają statusu miasta na prawach powiatu, plan uchwalono w 35 z 67 zamkniętych spraw mieszkaniowych (52%).

Szanse jednego wniosku lepiej mierzyć uchwałami rady gminy, do której trafi, niż wynikiem całej branży. Liczby z tego działu dotyczą wyłącznie ZPI, nie odrębnego trybu specustawy mieszkaniowej („lex deweloper”), która utraciła moc 1 września 2026 r. (art. 59 ustawy z 5 lipca 2018 r. w brzmieniu nadanym ustawą z 30 kwietnia 2026 r.), choć do inwestycji mieszkaniowych określonych we wniosku o ustalenie lokalizacji inwestycji złożonym przed tą datą stosuje się nadal jej przepisy w brzmieniu z 31 sierpnia 2026 r. (art. 76 ust. 1 ustawy z 7 lipca 2023 r.).

Według art. 37ec ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (u.p.z.p.) rada „może wyrazić zgodę” na przystąpienie do sporządzenia ZPI, więc zgoda rady jest fakultatywna. Inwestor nie ma zatem roszczenia o zgodę nawet przy wniosku zgodnym z aktami planistycznymi gminy, a przepis nie wymaga uzasadnienia odmowy. W części mieszkaniowej monitoringu (stan na 5 października 2026 r.) rady rozstrzygnęły o zgodzie w 266 postępowaniach i w 44 z nich jej odmówiły (17%), a bez Krakowa odmów było 24 na 208 rozstrzygnięć (12%).

Motywy odmowy, jeżeli gmina je zapisała, można znaleźć w uzasadnieniu projektu uchwały, w opinii komisji rady, w załączniku do uchwały lub w piśmie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta. W sprawach mieszkaniowych pojawiały się wśród nich np. bilans terenów mieszkaniowych w gminie, skala zabudowy, ochrona konserwatorska i zmiana planu miejscowego, który już obowiązuje. Rady odmawiały również wtedy, gdy wniosek mieścił się w granicach wskaźników studium, a także wtedy, gdy inwestor zaproponował świadczenia, które sam wycenił blisko szacowanej opłaty planistycznej.

Projekt uchwały o zgodzie, który przepadł w głosowaniu, nie staje się uchwałą, dlatego część odmów widać tylko w protokołach sesji. Przed złożeniem wniosku warto zatem przejrzeć także protokoły sesji rady.

Ustawa nie przewiduje okresu karencji, więc po odmowie inwestor może złożyć następny wniosek dla tej samej nieruchomości. Do 15 września 2026 r. policzono co najmniej dziewięć ponownych wniosków po odmowie, a w czterech z nich rada tym razem wyraziła zgodę. Jeżeli motyw odmowy da się odczytać z dokumentów rady, inwestor powinien w następnym wniosku zmienić parametry, które ten motyw wskazuje.

Spośród 81 spraw mieszkaniowych z monitoringu zamkniętych bez planu (stan na 5 października 2026 r.) 12 skończyło się po zgodzie rady, w tym 9 po tym, jak wójt, burmistrz albo prezydent miasta odstąpił od negocjacji umowy urbanistycznej. Może to zrobić do chwili zawarcia umowy, ale musi o tym powiadomić radę (art. 37ec ust. 3). Od 1 lipca 2026 r. także rada może do zawarcia umowy wycofać zgodę, a postępowanie kończy się wtedy z mocy ustawy (art. 37ec ust. 1a).

Świadczenie dewelopera na 1 m² to wartość świadczenia podzielona przez nadziemną powierzchnię całkowitą, którą dopuszcza projekt planu. Jeżeli osiedle zostanie zbudowane poniżej maksimum z planu, świadczenie przeliczone na 1 m² powierzchni faktycznie postawionej wychodzi wyższe.

Spośród 36 uchwalonych ZPI mieszkaniowych z zestawienia autor wybrał siedem, w których świadczenie inwestora wynosi od 0,18 zł do 151 zł na 1 m² nadziemnej powierzchni całkowitej dopuszczonej planem (uchwały i umowy przejrzane do połowy września 2026 r.). Najwyższe wartości przedziału odpowiadają rozbudowie szkoły i ujęciu wody, a oba te wyniki dotyczą osiedli wielorodzinnych. Na drugim końcu są ławki parkowe i wpłata rzędu kilkudziesięciu tysięcy złotych. Propozycję gminy warto przeliczyć na 1 m² powierzchni z projektu planu i zestawić z przedziałem 0,18-151 zł.

W zestawieniu 36 uchwalonych ZPI mieszkaniowych (stan na połowę września 2026 r.) przedmiotem świadczeń były najczęściej drogi publiczne, chodniki, parkingi i przystanki, które wystąpiły w 20 planach. Rzadziej świadczenia obejmowały zieleń i sport (9 planów), wodę i kanalizację (5), budynki publiczne (5) oraz rozbudowę szkoły (1).

W umowie urbanistycznej gmina może zwolnić inwestora z opłaty planistycznej w części albo w całości (art. 37ed ust. 3 pkt 2). Wśród umów urbanistycznych z różnych branż przejrzanych przy 88 uchwalonych ZPI zwolnienie wpisane wprost albo jako przyszły obowiązek gminy znalazło się w 15 z 45 umów.

Zwolnienie dotyczy jednak tylko inwestora, dlatego właściciel, który nie jest stroną umowy, uiszcza opłatę planistyczną według stawki z planu, jeżeli zbywa nieruchomość w ciągu 5 lat od dnia, w którym plan zaczął obowiązywać, a jej wartość wzrosła w związku z uchwaleniem planu (art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ust. 3 i 4).

Jeżeli plan ogólny ustala na obszarze gminne standardy dostępności infrastruktury społecznej, teren mieszkaniowy można tam wyznaczyć tylko pod warunkiem, że standardy te spełnia każda działka ewidencyjna tego terenu (art. 13f ust. 4 u.p.z.p.). Standardy obejmują zawsze dostęp do szkoły podstawowej i do obszarów zieleni publicznej (art. 13f ust. 1), a gmina może dodać do nich kolejne obiekty, np. żłobek, przedszkole, ambulatorium podstawowej opieki zdrowotnej albo przystanek publicznego transportu zbiorowego (art. 13f ust. 7 pkt 3).

Działka ewidencyjna spełnia standardy przez dostęp do obiektów infrastruktury społecznej i drogi dojścia istniejących w dniu uchwalenia planu albo możliwych do realizacji na podstawie tego lub innego planu miejscowego (art. 13f ust. 4). Brakujący obiekt inwestor może więc zaproponować gminie jako świadczenie.

Przy wnioskach złożonych od 1 lipca 2026 r. inwestycją uzupełniającą może być także inwestycja służąca wykonywaniu zadań własnych gminy, w tym lokale mieszkalne lub budynki mieszkalne jednorodzinne (art. 2 pkt 5a lit. a u.p.z.p.), chociaż do ZPI sporządzanego na podstawie wniosku złożonego przed tą datą stosuje się dawną definicję tej inwestycji (art. 10 ust. 3 ustawy z 30 kwietnia 2026 r.). Obiekty budowlane przeznaczone na działalność handlową lub usługową, np. w parterze budynku osiedla, jeżeli nie służą wykonywaniu zadań własnych gminy, są inwestycją uzupełniającą wyłącznie wtedy, gdy służą obsłudze inwestycji głównej (art. 2 pkt 5a lit. b).

Inwestor może też zobowiązać się w umowie urbanistycznej do przekazania gminie nieruchomości z przedmiotu inwestycji głównej, np. lokali w budowanym osiedlu (art. 37ed ust. 2 pkt 1).

W 18 z 22 zawartych umów urbanistycznych w sprawach ZPI mieszkaniowych z zestawienia (stan na 1 października 2026 r.) koszty procedury planistycznej ponosi inwestor, chociaż skutki prawne umowy powstają dopiero z dniem wejścia w życie ZPI w brzmieniu określonym w załączniku do umowy (art. 37ed ust. 8). Jeżeli więc postępowanie zakończy się bez planu, umowa nie daje podstawy do rozliczenia kosztów poniesionych na procedurę. Zestawienie obejmuje umowy, których tekst serwis miał w materiałach, w tym umowy przy planach jeszcze nieuchwalonych. Nie ma w nim umów przy planach, których nieważność w całości stwierdził wojewoda, umowy nieopublikowanej ani umów, których serwis nie omawia.

Od 1 lipca 2026 r. gmina i inwestor mogą do czasu zawarcia umowy urbanistycznej zawrzeć odrębną umowę o koszty postępowania, w której inwestor zobowiązuje się pokryć całość albo część kosztów postępowania w sprawie uchwalenia ZPI (art. 37ebb). Przepis określa w otwartym wyliczeniu tylko to, że umowa „może w szczególności określać termin i sposób wpłacania i rozliczania zaliczek na poczet czynności podejmowanych w tym postępowaniu”. Zwrotu niewykorzystanych zaliczek ani sytuacji, w których następuje, przepis nie reguluje i nie wiąże tej umowy z odstąpieniem od negocjacji ani z wycofaniem zgody. Strony mogą więc same zapisać w umowie zwrot niewykorzystanych zaliczek i jego przypadki, np. zakończenie postępowania bez planu.

To, jak rada traktuje wnioski i jakie stawki opłaty planistycznej stosuje gmina, widać w uchwałach tej gminy. Jedną z nich może być uchwała, w której rada ustala zasady określania postanowień umów urbanistycznych i może je różnicować według rodzaju albo parametrów inwestycji głównej (art. 37ed ust. 12 i 14). Jeżeli rada podjęła taką uchwałę, inwestor powinien ustalić, czy jego wniosek wchodzi w jej zakres, i przygotować propozycję świadczeń według jej zasad.