Czy moja nieruchomość nadaje się pod ZPI?
Zintegrowany plan inwestycyjny to plan miejscowy uchwalany na wniosek inwestora. Po uchwaleniu planu, który dopuszcza zabudowę, nieruchomość bywa warta kilka, a nawet kilkanaście razy więcej.
Pierwsza rozmowa i wstępna ocena nieruchomości
Do sprawdzenia nieruchomości wystarczy jej lokalizacja: gmina i numer działki albo adres.
Po rozmowie dostajesz wstępną ocenę możliwości ZPI. Gdy nieruchomość rokuje, proponujemy zakres i wycenę analizy wykonalności, a ocenę odmowną uzasadniamy.
Zgłoszenie do niczego nie zobowiązuje.
- Telefon
- tel. 509 590 500
- kontakt@zpi.pl
W analizie wykonalności często po raz pierwszy liczymy, ile nieruchomość może być warta. Analiza wykonalności↗
ZPI a stan planistyczny nieruchomości
- Obowiązujący plan nie dopuszcza zamierzenia
ZPI może zmienić obowiązujący plan miejscowy.
- Brak planu, decyzja WZ możliwa i wystarczająca
Decyzja WZ bywa wtedy szybsza i tańsza od ZPI.
- Brak planu, decyzja WZ niedostępna
Funkcja, skala albo położenie nieruchomości poza obszarami uzupełnienia zabudowy wykluczają decyzję WZ. Gmina rzadko sporządza w takiej sytuacji plan z własnej inicjatywy, bo oznacza on dla niej koszt i przyszłe zobowiązania.
Wartość nieruchomości po ZPI
- Sprzedaż bez planu
Cena jest najniższa z trzech wariantów i uwzględnia niepewność co do przeznaczenia nieruchomości.
- Sprzedaż z planem
Transakcja kończy się po wejściu planu w życie, a cena uwzględnia przeznaczenie nieruchomości w planie.
- Wspólne przedsięwzięcie z inwestorem
Inwestor przygotowuje i finansuje plan, a właściciel wnosi nieruchomość i ma udział we wzroście jej wartości.
Właściciel nie musi sam występować jako inwestor: ustalenia planu dotyczą nieruchomości bez względu na to, kto złożył wniosek.
Przesłanki ZPI
- skala zamierzenia uzasadnia koszt projektu planu i inwestycji uzupełniającej na rzecz gminy oraz czas procedury, który przy współpracy gminy może wynieść niespełna 12 miesięcy;
- zamierzenie mieści się w planie ogólnym co do każdego parametru;
- prekonsultacje potwierdzają zainteresowanie gminy przedsięwzięciem.
Dla ZPI nie ma progu powierzchni, bo obszar planu wynika z zamierzenia i obejmuje co najmniej inwestycję główną i uzupełniającą.
Przeciwwskazania
- zamierzenie da się zrealizować na podstawie obowiązującego planu albo decyzji WZ;
- choćby jeden parametr (np. maksymalna intensywność zabudowy) wykracza poza plan ogólny: wojewoda może wtedy stwierdzić nieważność całej uchwały;
- rachunek zamierzenia nie bilansuje się po doliczeniu inwestycji uzupełniającej i kosztów procedury;
- nie ma inwestora, który przyjmie zobowiązania wobec gminy z umowy urbanistycznej;
- gmina sprzeciwia się zamierzeniu: rada może odmówić zgody bez uzasadnienia i bez trybu odwoławczego, a negocjacje można zerwać na każdym etapie;
- przepisy odrębne wykluczają zamierzenie na nieruchomości (np. udokumentowane złoża, formy ochrony przyrody, zabytki);
- zmiana przeznaczenia gruntów rolnych najwyższych klas wymaga zgody, której nie można z góry uznać za pewną.
Teksty dla właściciela nieruchomości
- Jedenaście pułapek transakcyjnych przy ZPI
Sprzedający ustala terminy umowy przedwstępnej i sprzedaży względem dat planu, bo od dnia wejścia planu w życie zależy, czy zapłaci opłatę planistyczną.
- Co sprawdzić przed zakupem nieruchomości pod ZPI?
Sprzedający i kupujący spierają się najczęściej o to, czy cena ma uwzględniać plan, którego jeszcze nie ma.
- Jak działa opłata planistyczna?
Przed sprzedażą właściciel może zażądać od wójta decyzji ustalającej wysokość opłaty planistycznej i uwzględnić tę kwotę w cenie.