Ryzyko inwestora i gminy w ZPI

Projekt ZPI inwestor musi sporządzić sam i złożyć razem z wnioskiem (art. 37eb ust. 1 u.p.z.p.), chyba że rada uchwałą zwolni go z tego obowiązku (art. 37eba ust. 2). Za projekt planu i dokumentację do wniosku płaci więc inwestor od pierwszego kroku, niezależnie od wyniku sprawy; do tych wydatków nie należą koszty samego postępowania. Te ponosi gmina, a inwestor pokrywa je w całości albo w części tylko wtedy, gdy się do tego zobowiąże: przed umową urbanistyczną w osobnej umowie z gminą, która może określać zasady wpłat i rozliczenia zaliczek (art. 37ebb), albo w samej umowie urbanistycznej (art. 37ed ust. 2 pkt 3). Jeżeli postępowanie zakończy się bez planu, zwrot albo rozliczenie zaliczek zależy od umowy z gminą; ustawa tego nie przesądza. Skutki prawne umowy urbanistycznej powstają dopiero z dniem wejścia ZPI w życie i tylko pod warunkiem, że uchwalony plan brzmi tak jak projekt dołączony do umowy jako załącznik (art. 37ed ust. 7-8).

Do uchwały sprawa może się zakończyć bez planu w pięciu zdarzeniach. Pierwsze zależy od wójta, który może pozostawić wniosek bez rozpoznania (art. 37eb ust. 3). Drugim jest odmowa rady: rada może zgody nie udzielić, przy czym nie musi podawać powodów, a odwołania od tego nie ma (art. 37ec ust. 1). Wyjątkiem jest instalacja OZE inna niż elektrownia wiatrowa, spełniająca warunki z art. 37ec ust. 6, przy której zgody rady w ogóle nie ma. Trzecie zdarzenie również należy do rady, która może wycofać zgodę już udzieloną, a wycofanie skutkuje zakończeniem postępowania (art. 37ec ust. 1a). Czwartym jest odstąpienie wójta od negocjacji; wójt nie musi podawać powodu, informuje o odstąpieniu radę (art. 37ec ust. 3). Wycofanie zgody i odstąpienie od negocjacji są możliwe do chwili zawarcia umowy urbanistycznej, a bez umowy projekt ZPI do rady nie trafia (art. 37ec ust. 2 pkt 7-9). Piąte zdarzenie następuje już po zawarciu umowy: rada może odrzucić projekt, więc zawarta umowa uchwały nie gwarantuje. Poprawek do projektu ZPI rada wnieść nie może, plan uchwala albo odrzuca (art. 37ef ust. 1). Po odrzuceniu może uchwałą zwrócić projekt wójtowi z propozycjami zmian umowy urbanistycznej i projektu planu (art. 37ef ust. 2), a wójt powtarza wtedy negocjacje, uzgodnienia i zawarcie umowy (art. 37ef ust. 3).

Wojewoda bada uchwałę i może stwierdzić jej nieważność, ale na rozstrzygnięcie nadzorcze ma najwyżej 30 dni, liczone od doręczenia mu uchwały (art. 91 ust. 1 u.s.g.). Później nie stwierdzi już nieważności sam i może jedynie zaskarżyć uchwałę do sądu administracyjnego (art. 93 ust. 1 u.s.g.). Skargę na ZPI, groźną zarówno dla inwestora, jak i dla gminy, może wnieść każdy, czyj „interes prawny lub uprawnienie” uchwała naruszyła. Sąd administracyjny rozpatruje ją w ciągu 2 miesięcy od wpływu akt z odpowiedzią na skargę (art. 37efa), jeżeli skargę wniesiono od 1.07.2026.

Po wejściu planu w życie inwestor ma przeznaczenie terenu, o które się starał, natomiast jego zobowiązania z umowy zabezpiecza od tej chwili wyłącznie prawo cywilne. Ryzyko wykonania umowy przez inwestora niesie więc odtąd gmina. Miejscowy plan rewitalizacji może, jeśli tak ustali, uzależnić pozwolenie na budowę od umowy, a użytkowanie od przekazania inwestycji uzupełniającej albo zakończenia jej robót (art. 37i ust. 1 i 7-9). W ZPI administracyjnego warunku tego rodzaju nie ma ani przy pozwoleniu, ani przy użytkowaniu i tak ustawa zbudowała oba tryby. Gmina niesie również ryzyko roszczeń, ponieważ w związku z uchwaleniem planu właściciel albo użytkownik wieczysty może żądać odszkodowania albo wykupu (art. 36 ust. 1 i 3). Koszty tych roszczeń inwestor może przejąć w umowie urbanistycznej (art. 37ed ust. 2 pkt 3), dłużnikiem właściciela pozostaje jednak gmina. Z tych powodów gmina twardo negocjuje zabezpieczenia: przy wykonaniu umowy chroni ją tylko prawo cywilne, a roszczenia kieruje się do niej.