Koncepcja urbanistyczno-architektoniczna we wniosku o ZPI

Koncepcja urbanistyczno-architektoniczna jest obowiązkowym załącznikiem wniosku o zintegrowany plan inwestycyjny (ZPI) tylko wtedy, gdy żąda jej uchwała Twojej gminy, a zakres tej uchwały obejmuje Twoją inwestycję. Jeżeli gmina takiej uchwały nie przyjęła albo inwestycja leży poza jej zakresem, koncepcja nie jest wymagana i obowiązuje stan domyślny, w którym do wniosku dołącza się projekt planu. Mechanizm koncepcji wprowadza art. 37eba, który dodała nowelizacja 2026.

Rada gminy może uchwałą nałożyć na inwestorów obowiązek koncepcji, a uchwała ta jest aktem prawa miejscowego (art. 37eba ust. 1). Sama też określa, których inwestycji obowiązek dotyczy, a kryterium stanowi rodzaj lub parametry inwestycji głównej. Przepisy o koncepcji nie obejmują jednak wniosków o ZPI złożonych przed 1 lipca 2026 r., czyli przed dniem wejścia w życie nowelizacji 2026 (art. 10 ust. 3 nowelizacji 2026).

Tą samą uchwałą rada gminy może zwolnić z obowiązku dołączenia projektu planu (art. 37eba ust. 2). Koncepcja zastępuje we wniosku projekt planu tylko przy takim zwolnieniu, bo bez niego projekt planu we wniosku zostaje. Wniosek ma więc trzy warianty, a o tym, który Cię obowiązuje, rozstrzyga treść uchwały i to, czy Twoja inwestycja leży w jej zakresie:

Przygotowanie wniosku zaczynasz zatem od sprawdzenia, czy rada Twojej gminy taką uchwałę przyjęła i co w niej zapisała. Przebieg każdego wariantu i to, kto sporządza który dokument, opisuje strona o procedurze ZPI w części o wariantach startu procedury.

Koncepcja uzasadnia rozwiązania funkcjonalno-przestrzenne inwestycji głównej i inwestycji uzupełniającej (art. 37eba ust. 3). Zgodnie z ust. 4 zawiera ona w szczególności:

1. układ funkcjonalny zabudowy oraz układ urbanistyczny zespołów zabudowy;
2. określenie maksymalnej nadziemnej intensywności zabudowy i minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej;
3. architekturę obiektów, w tym określenie ich gabarytów i kolorystyki oraz geometrii i pokrycia dachów;
4. układ komunikacyjny i główne rozwiązania infrastruktury technicznej wraz z zasadami ich powiązania z układem zewnętrznym;
5. sposób uwzględnienia uwarunkowań wynikających z ochrony środowiska, przyrody i zabytków;
6. analizę krajobrazową zawierającą w szczególności powiązania przestrzenne inwestycji głównej oraz inwestycji uzupełniającej z terenami otaczającymi.

Słowa „w szczególności” oznaczają, że lista jest otwarta i koncepcja może zawierać więcej niż te sześć punktów. Do koncepcji dołącza się wizualizację zabudowy i zagospodarowania terenu, sporządzoną tak, żeby mogły się z nią zapoznać także osoby niemające wiedzy specjalistycznej (art. 37eba ust. 5). Koncepcję sporządza osoba mająca kwalifikacje, jakich ustawa wymaga od osób sporządzających akty planowania przestrzennego (ust. 6).

Dwa parametry liczbowe koncepcji, czyli maksymalna nadziemna intensywność zabudowy i minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej (art. 37eba ust. 4 pkt 2), są objęte warunkami zgodności z planem ogólnym. Dlatego już przy pierwszych pracach nad zamierzeniem możesz na koncepcji sprawdzić, czy jego parametry nie wyjdą poza wartości określone w planie ogólnym.

Gdy uchwała gminy żąda koncepcji, a wniosek wpłynął bez niej albo z koncepcją niespełniającą wymagań art. 37eba ust. 3-6, wójt, burmistrz albo prezydent miasta wzywa wnioskodawcę do dołączenia koncepcji spełniającej te wymagania (art. 37eba ust. 7). W wezwaniu wskazuje termin nie dłuższy niż 14 dni i poucza o pozostawieniu wniosku bez rozpoznania, jeżeli koncepcja spełniająca te wymagania nie wpłynie. Do dalszego toku stosuje się odpowiednio art. 37eb ust. 3 i 4 (ust. 7 zd. 2), więc przy brakach nieusuniętych w terminie wydaje on postanowienie o pozostawieniu wniosku bez rozpoznania, na które przysługuje zażalenie do wojewody, a po usunięciu braków w 14 dni udostępnia wniosek w Rejestrze i przekazuje go radzie gminy.

Ten sam rygor - wezwanie, termin, pouczenie, skutek i postanowienie - dotyczy braków projektu planu (art. 37eb ust. 2 i 3). W obu przypadkach termin to najwyżej 14 dni, w których pobieżnie sporządzonej dokumentacji nie poprawisz, dlatego koncepcję dołączasz kompletną już przy składaniu wniosku (ryzyko A2).

O obowiązku dołączenia koncepcji decyduje rada gminy w uchwale. Jeżeli uchwała wymaga koncepcji, ale nie zwalnia z projektu planu, koncepcja jest wymogiem dodatkowym, więc przed złożeniem wniosku w gminie masz więcej pracy. Wariant „z samą koncepcją” jest wprawdzie możliwy, ale tylko w gminie, której uchwała wymaga koncepcji i zarazem zwalnia z projektu planu (art. 37eba ust. 2), a w każdej innej do wniosku dołącza się projekt planu. W ocenie autora koncepcja przyda Ci się dopiero wtedy, gdy posłużysz się nią w rozmowach z gminą w etapie zerowym, czyli przed wnioskiem i przed wydatkiem na projekt planu.

Projekt planu dołącza się do wniosku (art. 37eb ust. 1), który wójt, burmistrz albo prezydent miasta przekazuje radzie gminy w 14 dni od jego otrzymania albo od usunięcia braków (art. 37eb ust. 4). Dopiero wtedy rada rozstrzyga o zgodzie na przystąpienie do sporządzenia ZPI (art. 37ec ust. 1), więc koszt projektu planu ponosisz, zanim rada wyrazi zgodę albo jej odmówi. Według monitoringu postępowań ZPI (stan na 5.10.2026) ze 113 postępowań zakończonych bez uchwalonego planu 90 zamknięto przed zgodą rady. W gminie, której uchwała zwalnia z projektu planu (art. 37eba ust. 2), do głosowania rady nad zgodą powstaje natomiast z Twojej strony tylko koncepcja.

W ocenie autora, jeżeli uchwała gminy zawiera zwolnienie z art. 37eba ust. 2, rozmowy w etapie zerowym o kształcie zamierzenia zaczynają się od dokumentu tańszego niż pełny projekt planu. Na początku ZPI zamierzenie zawsze zmienia się kilka razy, a każdą taką zmianę w koncepcji wprowadza się znacznie taniej niż w projekcie planu. Wizualizacja z ust. 5, zrozumiała dla osób niemających wiedzy specjalistycznej, ułatwia też w prekonsultacjach pokazanie zamierzenia mieszkańcom, radnym i wójtowi, czego sam dokument techniczny nie daje.

W ocenie autora gmina używa tego mechanizmu głównie do sprawdzenia, jak dobrze przygotowane są wnioski, bo wniosek objęty uchwałą ma zawierać uzasadnienie rozwiązań przestrzennych, zanim rada rozstrzygnie o zgodzie (art. 37eba ust. 3, art. 37ec ust. 1). Zakres obowiązku wyznacza uchwała, więc gmina może wymagać koncepcji przy tych zamierzeniach, których skala to uzasadnia. Gmina i inwestor oszczędzają w ten sposób czas na projektach, którym rada i tak nie dałaby zgody. Czemu służą narzędzia kontroli w rękach gminy i co z nich wynika dla Twojej oferty, opisuje tekst o ryzykach gminy.