Właściciel nieruchomości w umowie z inwestorem ZPI

Rada gminy może uchwalić zintegrowany plan inwestycyjny, gdy wniosek złoży inwestor (art. 37ea ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, dalej u.p.z.p.), a wnioskodawca nie potrzebuje do wniosku o ZPI ani tytułu własności nieruchomości, ani zgody jej właściciela. Właściciel może jednak złożyć pisemne uwagi do projektu planu w ramach konsultacji społecznych (art. 8g ust. 1 i art. 8i ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.), przy czym o wniosku i o konsultacjach dowiaduje się z ogłoszeń i z Rejestru, a nie z zawiadomienia (art. 37eb ust. 4, art. 8h ust. 1 u.p.z.p.). Konsultacje prowadzi organ, czyli wójt, burmistrz albo prezydent miasta, przed zawarciem z inwestorem umowy urbanistycznej (art. 37ec ust. 2 pkt 4 lit. d i pkt 7 u.p.z.p.), a uwagi zbiera przy ZPI co najmniej przez 21 dni, przy ZPI wyłącznie dla fotowoltaiki i innych odnawialnych źródeł energii poza elektrowniami wiatrowymi - przez 14 dni (art. 37ec ust. 5 i ust. 6 pkt 2 lit. a u.p.z.p.).

Organ w raporcie z konsultacji proponuje sposób rozpatrzenia uwag, a raport trafia do rady razem z projektem planu (art. 8k ust. 2 i art. 37ec ust. 2 pkt 9 u.p.z.p.). Skarga do sądu administracyjnego na propozycję rozpatrzenia uwagi jest jednak niedopuszczalna (art. 8l u.p.z.p.), a właściciel może zaskarżyć dopiero uchwałę w sprawie planu i tylko wtedy, gdy narusza ona jego interes prawny lub uprawnienie (art. 101 ust. 1 ustawy o samorządzie gminnym, dalej u.s.g.), bez ograniczenia terminem (art. 53 § 2a Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi).

Organ administracji architektoniczno-budowlanej wydaje pozwolenie na budowę wyłącznie temu, kto złoży oświadczenie, że ma „prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane” (art. 28 ust. 1a i art. 32 ust. 4 pkt 2 Prawa budowlanego). Prawo to może wynikać na przykład z własności, użytkowania wieczystego, ograniczonego prawa rzeczowego albo z umowy, która daje „uprawnienia do wykonywania robót budowlanych” (art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego). Bez umowy z właścicielem inwestor nie ma zatem tego prawa, więc nie uzyska pozwolenia i nie wykona zamierzenia.

Za zobowiązania z umowy urbanistycznej inwestor odpowiada przed gminą, dlatego przed jej zawarciem może kupić nieruchomość albo zawrzeć z właścicielem umowę przedwstępną lub dzierżawy. Pozwolenie na budowę może uzyskać przed nabyciem nieruchomości, ale tylko wtedy, gdy ma ograniczone prawo rzeczowe albo umowę z właścicielem, która daje mu „uprawnienia do wykonywania robót budowlanych” (art. 3 pkt 11 i art. 32 ust. 4 pkt 2 Prawa budowlanego).

Ustalenia planu kształtują „sposób wykonywania prawa własności nieruchomości” bez względu na to, kto był wnioskodawcą (art. 6 ust. 1 u.p.z.p.). Dlatego plan, który wszedł w życie, obowiązuje także wtedy, gdy umowa z inwestorem nie dojdzie do skutku, a jego obowiązywania nie zmienia też koniec dzierżawy.

Dopóki nieruchomości nie zagospodarowano zgodnie z planem, można z niej korzystać „w sposób dotychczasowy”, chyba że plan ustala inny sposób jej „tymczasowego zagospodarowania” (art. 35 ust. 1 u.p.z.p.). Jeżeli jednak w związku z uchwaleniem planu korzystanie z nieruchomości albo jej części „w dotychczasowy sposób lub zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem” stało się niemożliwe albo istotnie ograniczone, właściciel może żądać od gminy odszkodowania za poniesioną „rzeczywistą szkodę” albo wykupu nieruchomości lub jej części, z zastrzeżeniem wyłączeń z ust. 1a (art. 36 ust. 1 u.p.z.p.). Koszty tych roszczeń inwestor może przejąć postanowieniem umowy urbanistycznej (art. 37ed ust. 2 pkt 3).

Warianty dla właściciela nieruchomości obejmują sprzedaż przed powstaniem planu, sprzedaż przy gotowym planie oraz wspólne przedsięwzięcie z inwestorem. Inwestorem może być dzierżawca, który składa wniosek o ZPI pod farmę fotowoltaiczną albo biogazownię i zawiera umowę urbanistyczną we własnym imieniu. W innym układzie wniosek o ZPI dla własnego gospodarstwa składa rolnik, który jest wtedy w jednej osobie inwestorem i stroną umowy urbanistycznej dla gospodarstwa rolnego.

Inwestor zobowiązuje się w umowie urbanistycznej wobec gminy do realizacji inwestycji uzupełniającej (art. 37ed ust. 1 u.p.z.p.). Jeżeli teren pod nią należy do osoby trzeciej, czyli właściciela albo użytkownika wieczystego, który nie jest inwestorem, osoba ta może w umowie urbanistycznej zobowiązać się między innymi do zbycia nieruchomości gminie (art. 37ed ust. 5), a cenę tej nieruchomości może zapłacić inwestor (art. 37ed ust. 2 pkt 2). Organ negocjuje wtedy również z właścicielem tej nieruchomości (art. 37ec ust. 2 pkt 1), a umowa musi określać zasady zbycia (art. 37ed ust. 6). Umowę zawiera się w formie aktu notarialnego, a jej skutki powstają dopiero od dnia wejścia w życie planu w brzmieniu z załącznika do umowy (art. 37ed ust. 8 i 9); sama umowa urbanistyczna tylko zobowiązuje do zbycia, a własność przechodzi na gminę odrębną umową w formie aktu notarialnego (art. 158 zd. 2 k.c.). Jeżeli osoba trzecia zobowiązania do zbycia nie przyjmie, a ZPI przeznacza jej grunt na cel publiczny, na przykład pod drogę publiczną, i gmina nie nabędzie go umową, możliwe jest wywłaszczenie za odszkodowaniem (art. 112 ust. 1 i 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Właściciel może też złożyć wniosek wspólnie z inwestorem albo własny wniosek, który organ może połączyć z wnioskiem inwestora w jedno postępowanie, i podpisać umowę urbanistyczną jako jeden z inwestorów (art. 37eg ust. 1 i 2 u.p.z.p.). Przejmuje wtedy obowiązki inwestora i odpowiada przed gminą za inwestycję uzupełniającą w zakresie z umowy, a solidarnie z drugim inwestorem wtedy, gdy umowa tak stanowi albo zobowiązanie dotyczy ich wspólnego mienia (art. 37ed ust. 1 u.p.z.p., art. 369 i 370 k.c.). Jeżeli inwestycja uzupełniająca ma powstać na jego nieruchomości, musi zobowiązać się do zbycia jej gminie (art. 37ed ust. 4). Natomiast zwolnienie z opłaty planistycznej przewidziane w umowie może objąć także właściciela-współinwestora.

W monitoringu postępowań ZPI data wniosku jest znana przy 59 uchwałach (stan na 5.10.2026). Od wniosku do uchwały mijało w nich od 77 do 769 dni, a w środkowej połowie uchwał od 211 do 363 dni, czyli od 7 do 12 miesięcy.

Autorskie zestawienie skuteczności wniosków o ZPI obejmuje 213 postępowań zamkniętych (stan na 5.10.2026). Planem zakończyło się 100 z nich, a poza Krakowem 99 ze 170, natomiast 113 zamknięto bez planu. Przed zgodą rady zamknięto 90 postępowań, najczęściej dlatego, że rada odmówiła zgody (57), a w 30 sprawach wnioskodawca wycofał wniosek.

Ustawa nie wymaga uzasadnienia uchwały o odmowie zgody i nie określa przesłanek odmowy, a rada może wycofać zgodę już wyrażoną do chwili zawarcia umowy urbanistycznej (art. 37ec ust. 1 i 1a u.p.z.p.). Skargę właściciela, który wydzierżawił nieruchomość inwestorowi, na odmowę zgody WSA w Olsztynie odrzucił, bo uchwała nie zmienia przeznaczenia nieruchomości i nie narusza jego interesu prawnego (postanowienie z 27 stycznia 2026 r., II SA/Ol 735/25; podobnie WSA w Białymstoku w nieprawomocnym postanowieniu z 8 października 2026 r., II SA/Bk 524/26).

Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości musi mieć formę aktu notarialnego (art. 158 Kodeksu cywilnego, dalej k.c.). W takiej umowie strony mogą uzależnić jej skutki od „zdarzenia przyszłego i niepewnego”, na przykład od uchwalenia planu (art. 89 k.c.), które zależy jednak także od kupującego, bo to on może wycofać wniosek albo nie zawrzeć umowy urbanistycznej. Jeżeli kupujący przeszkodzi ziszczeniu się warunku w sposób sprzeczny z zasadami współżycia społecznego, następują skutki takie, jakby warunek się ziścił (art. 93 § 1 k.c.), a pewniejszą ochronę daje sprzedającemu postanowienie umowy o skutkach wycofania wniosku przez kupującego. Własności nieruchomości nie można jednak przenieść pod warunkiem (art. 157 k.c.), dlatego po ziszczeniu się warunku strony zawierają drugi akt notarialny, w którym bez żadnego warunku godzą się na przejście własności na kupującego (art. 157 § 2 k.c.).

Sprzedaż strony mogą uzależnić na przykład od:

• uchwalenia planu,
• wejścia planu w życie, które następuje nie wcześniej niż 14 dni po ogłoszeniu uchwały w wojewódzkim dzienniku urzędowym (art. 29 ust. 1 u.p.z.p.),
• upływu terminu nadzoru wojewody, który może stwierdzić nieważność uchwały w ciągu 30 dni od doręczenia mu uchwały (art. 91 ust. 1 u.s.g.).

Po upływie 30 dni nadzoru wojewoda nie może już sam stwierdzić nieważności uchwały, ale może zaskarżyć ją do sądu administracyjnego (art. 93 ust. 1 u.s.g.). Skargę na plan może wnieść także każdy, czyj interes prawny plan narusza (art. 101 ust. 1 u.s.g.), a roczna granica z art. 94 ust. 1 u.s.g. tu nie obowiązuje, ponieważ plan jest aktem prawa miejscowego (art. 14 ust. 8 u.p.z.p.). Kodeks cywilny nie określa, jak długo czekać na ziszczenie się warunku, więc kres tego czekania ustala dopiero umowa przez datę graniczną albo termin odstąpienia.

Zamiast umowy warunkowej strony mogą zawrzeć umowę przedwstępną, w której zobowiązują się do zawarcia umowy sprzedaży i ustalają jej istotne postanowienia (art. 389 § 1 k.c.). Jeżeli umowę przedwstępną zawarto w formie aktu notarialnego, a kontrahent uchyla się od zawarcia umowy sprzedaży, strona uprawniona może dochodzić jej zawarcia przed sądem (art. 390 § 2 k.c.). Przy umowie w innej formie ta sama strona może żądać tylko naprawienia szkody poniesionej przez to, że liczyła na zawarcie umowy, przy czym zakres odszkodowania strony mogą określić inaczej w umowie przedwstępnej (art. 390 § 1 k.c.).

Jeżeli umowa przedwstępna nie oznacza terminu zawarcia umowy sprzedaży, a żadna ze stron nie wyznaczyła go w ciągu roku od jej podpisania, zawarcia umowy sprzedaży nie można już żądać (art. 389 § 2 k.c.), a przy umowie przedwstępnej zawartej pod warunkiem, na przykład wejścia planu w życie, ten rok biegnie od ziszczenia się warunku (wyrok SN z 11 marca 2016 r., I CSK 161/15). Termin można oznaczyć przez okres liczony od wejścia planu w życie, na przykład 30 dni od tego zdarzenia, a data graniczna dodatkowo zamyka czekanie na plan. Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa sprzedaży miała zostać zawarta (art. 390 § 3 k.c.).

Jeżeli strony nie zastrzegły inaczej, a jedna z nich umowy nie wykona, druga może bez wyznaczania dodatkowego terminu odstąpić od umowy i zatrzymać otrzymany zadatek albo, gdy sama go dała, żądać sumy dwukrotnie wyższej (art. 394 § 1 k.c.). Przy wykonaniu umowy zadatek zalicza się na poczet ceny, a zwrotowi podlega przy rozwiązaniu umowy oraz wtedy, gdy umowy nie wykonano z przyczyn, za które nie odpowiada żadna ze stron albo odpowiadają obie (art. 394 § 2 i 3 k.c.). Dlatego na wypadek procedury zakończonej bez planu strony powinny rozstrzygnąć w umowie, czy wycofanie wniosku przez kupującego, odmowa zgody rady i odstąpienie wójta od negocjacji prowadzą do zwrotu zadatku.

Umowne prawo odstąpienia można zastrzec tylko na czas oznaczony (art. 395 § 1 k.c.). W interesie inwestora leży, by prawo odstąpienia sprzedającego było coraz węższe z każdym etapem procedury, bo po zawarciu umowy urbanistycznej inwestor nie wycofa się z niej swobodnie. Jego zobowiązania wobec gminy powstają z dniem wejścia planu w życie (art. 37ed ust. 8 u.p.z.p.), więc jeżeli sprzedający odstąpi od umowy, inwestor zostaje z obowiązkami, a bez nieruchomości, co opisuje punkt o odstąpieniu sprzedającego w ryzykach umowy przedwstępnej z właścicielem.

Sprzedaż „nieruchomości rolnej” podlega ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego (dalej u.k.u.r.), według której nabywcą może być co do zasady tylko „rolnik indywidualny”. Inny nabywca musi uzyskać zgodę Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR), wydawaną decyzją (art. 2a ust. 1, 3 i 4 u.k.u.r.), chyba że nabycie objęte jest wyłączeniami z art. 2a ust. 3. Gdy zgodę wydaje się na wniosek zbywcy, warunkiem jest między innymi to, że wykaże on, iż po ogłoszeniu oferty sprzedaż rolnikom okazała się niemożliwa, a nabywca zobowiąże się prowadzić na nieruchomości działalność rolniczą (art. 2a ust. 4 pkt 1 lit. a i b u.k.u.r.). Inwestor kupujący nieruchomość pod zabudowę takiego zobowiązania nie złoży, dlatego odkłada nabycie do wejścia planu w życie albo korzysta z wyłączeń opisanych niżej.

Prawo pierwokupu przysługuje w pierwszej kolejności dzierżawcy, który spełnia warunki z ustawy, a gdy takiego dzierżawcy nie ma albo z pierwokupu nie skorzysta, uprawniony jest KOWR (art. 3 ust. 1 i 4 u.k.u.r.). Właściciel, który sam nabył nieruchomość rolną w ostatnich pięciu latach, nie może jej zbyć bez zgody Dyrektora Generalnego KOWR, chyba że zachodzi przypadek z art. 2b ust. 4, na przykład zbycie gminie albo osobie bliskiej lub uchwalenie po nabyciu planu przeznaczającego nieruchomość na cele inne niż rolne, a zbycie bez wymaganej zgody jest nieważne (art. 2b ust. 2, 3 i ust. 4 pkt 1 lit. a i c oraz pkt 9, art. 9 ust. 1 pkt 2 u.k.u.r.).

Ustawy nie stosuje się między innymi do nieruchomości, w której użytki rolne zajmują mniej niż 0,3 ha (art. 1a pkt 1 lit. b u.k.u.r.). Przy nieruchomości mniejszej niż 1 ha odpada tylko wymóg, by nabywcą był rolnik (art. 2a ust. 3 pkt 1a u.k.u.r.). Pierwokup z art. 3 obowiązuje bez progu 1 ha, a pięcioletnie obowiązki nabywcy z art. 2b ust. 1 i 2, czyli prowadzenie gospodarstwa oraz zakaz zbycia i oddania nieruchomości w posiadanie, trwają do uchwalenia planu na cele inne niż rolne, chyba że nieruchomość leży w granicach administracyjnych miasta (art. 2b ust. 4 pkt 3 i 9 u.k.u.r.).

Nieruchomość, którą plan przeznacza „na cele inne niż rolne”, nie jest nieruchomością rolną w rozumieniu u.k.u.r. (art. 2 pkt 1 u.k.u.r. w związku z art. 37ea ust. 3 u.p.z.p.), więc do sprzedaży przy obowiązującym już takim planie nie stosuje się art. 2a i art. 3 u.k.u.r. Inaczej jest przy każdej sprzedaży warunkowej zawartej, zanim plan wszedł w życie, której przedmiotem jest wciąż nieruchomość rolna, więc obejmuje ją pierwokup z art. 3 u.k.u.r. Umowa przedwstępna nie jest natomiast sprzedażą i nie podlega pierwokupowi, a umowa przyrzeczona zawarta po wejściu planu w życie pozostaje już poza art. 2a i art. 3 u.k.u.r.

Kupujący może przenieść na osobę trzecią roszczenie o zawarcie umowy sprzedaży bez zgody sprzedającego (art. 509 § 1 k.c.), chyba że sprzeciwia się temu ustawa, zastrzeżenie umowne albo właściwość zobowiązania. Inaczej jest z długiem zapłaty ceny, który osoba trzecia przejmie tylko przy udziale albo za zgodą sprzedającego, wyrażoną na piśmie pod rygorem nieważności (art. 519 § 2 i art. 522 k.c.), bo to sprzedający jest w tym długu wierzycielem.

Organ pobiera jednorazową opłatę planistyczną od właściciela albo użytkownika wieczystego, ale tylko przy spełnieniu łącznie warunków: plan określa stawkę opłaty, wartość nieruchomości wzrosła w związku z uchwaleniem planu, a właściciel zbywa ją, zanim minie pięć lat od dnia, od którego plan obowiązuje (art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 3 i 4 u.p.z.p.). Po zbyciu notariusz przesyła organowi wypis aktu, a organ ustala kwotę opłaty w decyzji (art. 37 ust. 5 i 6); postępowanie musi wszcząć w tych samych pięciu latach, ale decyzja może zapaść już po ich upływie (wyrok NSA z 29 lipca 2025 r., II OSK 1541/24). Opłaty nie pobiera się od rolnika, który nieodpłatnie przenosi nieruchomość z gospodarstwa rolnego na następcę (art. 36 ust. 4a). Jeżeli po zapłacie opłaty stwierdzono nieważność uchwały w sprawie planu, opłata podlega zwrotowi na rzecz aktualnego właściciela nieruchomości, a nie zbywcy, który ją zapłacił (art. 36 ust. 5), więc rozliczenie tego wypadku między sprzedającym a kupującym wymaga postanowienia w umowie.

Stawkę opłaty plan ustala jako procent wzrostu wartości, a ustawowy pułap wynosi 30%. W zestawieniu stawek z uchwalonych planów, obejmującym 88 uchwał ZPI z okresu od 21 sierpnia 2024 r. do 16 września 2026 r. (stan na 28.09.2026), stawkę 30% dla terenu inwestycji głównej ustalono w 44 z 88 uchwał, czyli w połowie. Stawkę proponuje inwestor, który wpisuje ją do projektu planu przygotowanego przed wnioskiem i co do zasady załączanego do wniosku (art. 37eb ust. 1 u.p.z.p.), a następnie negocjuje ją z gminą; gdy rada zwolniła inwestorów z dołączenia projektu, projekt ze stawką sporządza wójt (art. 37eba ust. 2 i art. 37ec ust. 2 pkt 2 u.p.z.p.).

Gmina może postanowieniem umowy urbanistycznej zwolnić inwestora z opłaty (art. 37ed ust. 3 pkt 2 u.p.z.p.). Zwolnienie obejmuje jednak tylko tych inwestorów, którym umowa je przyznaje, więc właściciel, który nie występuje w umowie jako inwestor, nie jest nim objęty.

Jeżeli właściciel zbywa nieruchomość przed wejściem planu w życie, opłaty co do zasady nie ma, bo pięcioletni okres poboru zaczyna się w pierwszym dniu obowiązywania planu (art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 3 i 4 u.p.z.p.). Zbycie dokonane po uchwale rady, a jeszcze przed wejściem planu w życie, nie rodzi opłaty według wyroku NSA z 5 czerwca 2018 r., II OSK 3044/17, który odrzucił odmienny pogląd z wyroku NSA z 22 marca 2017 r., II OSK 1851/15. Przy takiej sprzedaży właściciel powinien więc liczyć się ze sporem z gminą.

Wysokość opłaty ustala się na dzień sprzedaży, według cen z tego dnia, stanu nieruchomości z dnia wejścia planu w życie i przeznaczenia terenu z nowego planu (art. 37 ust. 1 u.p.z.p., § 38 ust. 1 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości). Gdy sprzedaż poprzedziła umowa przedwstępna, datą zbycia jest dzień zawarcia umowy przyrzeczonej, a opłatę liczy się od wzrostu wartości ustalonego w operacie szacunkowym na ten dzień, niezależnie od ceny uzgodnionej w umowie przedwstępnej (wyrok NSA z 4 listopada 2025 r., II OSK 2906/24). Właściciel, który ustala cenę przed planem, powinien więc uwzględnić w niej przyszłą opłatę albo umówić jej rozliczenie. Jeżeli umowa uzależnia sprzedaż od wejścia planu w życie, własność przechodzi dopiero aktem przenoszącym zawartym po tym zdarzeniu i z dniem tego aktu następuje zbycie, a gdy mieści się ono w pięciu latach od dnia, od którego plan obowiązuje, i wartość nieruchomości wzrosła w związku z planem, sprzedający zapłaci opłatę według stawki z planu uchwalonego przez radę, o ile organ w tym terminie wszcznie postępowanie. Stawka z uchwały może jednak odbiegać od tej, którą inwestor zaproponował w projekcie, bo projekt przerabia się podczas negocjacji z organem, a rada nie może wnosić do niego poprawek (art. 37ec ust. 2 pkt 1 i 2, art. 37ef ust. 1 u.p.z.p.). Właściciel może przed zbyciem zażądać od organu decyzji ustalającej wysokość opłaty (art. 37 ust. 7 u.p.z.p.).

Umowę urbanistyczną do ZPI w rejonie ul. Szklarniowej w Sulejówku (Rep. A 3349/2026) podpisały gmina, fundusz, inwestor i właściciel. Fundusz przejął w 2024 r. od inwestora jego miejsce jako strony umowy przedwstępnej z 2021 r. (§ 1 ust. 2), a akt wymienia daty sprawy (§ 1 ust. 2 i § 2 ust. 1):

• 22 października 2021 r. - umowa przedwstępna sprzedaży (Rep. A 26223/2021),
• 11 sierpnia 2025 r. - wpływ wniosku o ZPI,
• 17 lutego 2026 r. - podpisanie umowy urbanistycznej.

Umowę z właścicielem inwestor może podpisać kilka lat przed wnioskiem o ZPI, tak jak w tej sprawie. Umowę urbanistyczną negocjowała gmina z inwestorem, a właściciel przystąpił do aktu jako strona sprzedająca z umowy przedwstępnej. Na jego nieruchomości, która po wykonaniu umowy przedwstępnej przejdzie na fundusz, przypada jednak część inwestycji uzupełniającej. Ta część obejmuje lokal usługowy na cele publiczne w budynku na terenie 1MW i nieodpłatne przekazanie gminie terenu drogi 1KDL (§ 2 ust. 3 pkt 4 i 6, § 4 ust. 1 pkt 2 i 3, ust. 3 i 4). Zobowiązania te wziął na siebie fundusz razem z inwestorem i obaj odpowiadają przed gminą solidarnie za realizację inwestycji uzupełniającej (§ 2 ust. 6).

Właściciel i fundusz uzgodnili, że opłatę planistyczną pokryje się z ceny nieruchomości, czyli kupujący wpłaca część ceny do depozytu notarialnego, a notariusz przekazuje z niego gminie 7 500 000 zł na poczet opłaty. Właściciel zastrzegł sobie prawo zaskarżenia decyzji ustalającej opłatę w części przekraczającej 7 500 000 zł i zarazem zrzekł się zwrotu 7 500 000 zł bez względu na wynik sprawy (§ 3 ust. 2). Inwestor, właściciel i fundusz mogą każdy z osobna odstąpić od umowy do 31 grudnia 2031 r., jeżeli plan uchylono, zmieniono albo stwierdzono jego nieważność (§ 8 ust. 6).

Dzierżawę nieruchomości na ponad rok strony powinny zawrzeć na piśmie, a bez tej formy umowę uważa się za zawartą na czas nieoznaczony (art. 660 w związku z art. 694 k.c.). Dzierżawę zawartą na ponad 30 lat po upływie 30 lat również uważa się za zawartą na czas nieoznaczony (art. 695 § 1 k.c.).

Gdy nieruchomość zostanie sprzedana w trakcie dzierżawy, nabywca wstępuje w umowę w miejsce zbywcy (art. 678 § 1 w związku z art. 694 k.c.) i może ją wypowiedzieć z zachowaniem terminów ustawowych. Nabywca nie ma jednak tego prawa wypowiedzenia, jeżeli umowę zawarto na czas oznaczony, w formie pisemnej z datą pewną, a nieruchomość została już wydana dzierżawcy (art. 678 § 1 i 2 w związku z art. 694 k.c.).

Właściciel, który nabył „nieruchomość rolną” w ciągu ostatnich pięciu lat, może ją wydzierżawić tylko za zgodą Dyrektora Generalnego KOWR, poza przypadkami z ustawy (art. 2b ust. 1-4 u.k.u.r.). Zakaz nie dotyczy nieruchomości, dla której już po jej nabyciu uchwalono plan z przeznaczeniem na cele inne niż rolne (art. 2b ust. 4 pkt 9 u.k.u.r.), dlatego dzierżawa zawarta, zanim taki plan uchwalono, wymaga zgody, a bez niej jest nieważna od początku i nie staje się ważna po uchwaleniu planu (art. 9 ust. 1 pkt 2 u.k.u.r.). Strony muszą więc uzyskać zgodę przed zawarciem umowy albo zawrzeć dzierżawę na nowo po uchwaleniu planu na cele inne niż rolne, a dopiero ważna umowa daje dzierżawcy prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Opłata planistyczna nie powstaje, dopóki właściciel nie zbędzie nieruchomości, bo ustawa wiąże ją ze zbyciem (art. 36 ust. 4 u.p.z.p.).

Spośród 8 umów urbanistycznych do ZPI dla handlu i usług podpisanych przed 1 lipca 2026 r. (zestawienie, stan na 28.09.2026) w 3 zabezpieczeniem roszczeń gminy jest hipoteka na nieruchomości właściciela niebędącego inwestorem: w Lesznie i w obu umowach ze Stawigudy, które obciążają tę samą nieruchomość. Hipoteka powstaje dopiero z wpisem w księdze wieczystej (art. 67 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, dalej u.k.w.h.), a wpis działa z mocą wsteczną od daty wniosku o wpis (art. 29 u.k.w.h.). Gmina może się zaspokoić z nieruchomości objętej hipoteką bez względu na jej obecnego właściciela (art. 65 ust. 1 u.k.w.h.), więc po sprzedaży nieruchomości hipoteka nadal ją obciąża. Oświadczenie właściciela o ustanowieniu hipoteki musi mieć formę aktu notarialnego (art. 245 § 2 k.c.), a w Lesznie i Stawigudzie złożono je w akcie umowy urbanistycznej.

W Lesznie akt Rep. A 2465/2026 dotyczy ZPI w rejonie ulicy Święciechowskiej oraz granic miasta Leszna, który jest zmianą planu „Zatorza”. Właściciel innej nieruchomości uczestniczy w nim wyłącznie po to, by ustanowić hipotekę do sumy 600 000 zł, a akt stwierdza, że stroną umowy urbanistycznej nie jest (§ 10 ust. 1 i 2). Wobec miasta odpowiada tylko tą nieruchomością i tylko do sumy hipoteki (§ 10 ust. 4). Jako niebędący dłużnikiem osobistym poddał się ponadto egzekucji prowadzonej z nieruchomości objętej hipoteką (art. 777 § 1 pkt 6 Kodeksu postępowania cywilnego, § 10 ust. 8), więc gmina może ją prowadzić bez procesu, na podstawie aktu z klauzulą wykonalności.

W Stawigudzie akt Rep. A 685/2026 dotyczy ZPI w obrębie Tomaszkowo przy ul. Wulpińskiej, etap 2, a właścicielem nieruchomości jest spółka inna niż inwestor. Po zgodzie zgromadzenia wspólników spółka ustanawia na swojej nieruchomości hipotekę do sumy 170 000 zł (§ 9 pkt 12, § 10.1). Obciążała ją wcześniej wpisana hipoteka do 225 000 zł, zabezpieczająca roszczenia gminy wobec inwestora z umowy urbanistycznej z 5 września 2025 r., czyli z etapu 1 (§ 9). Właściciel oświadczył, że nieruchomość nie jest wydzierżawiona (§ 9 pkt 8) i inaczej niż właściciel w Lesznie nie poddał się egzekucji. Gmina zobowiązała się doręczyć zgodę na wykreślenie hipoteki w ciągu 21 dni od odbioru inwestycji uzupełniającej, pod warunkiem że inwestor wcześniej wpłaci 15 000 zł jako zabezpieczenie roszczeń z rękojmi i gwarancji (§ 10.2).

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje tylko „czynności zwykłego zarządu”, a do innych czynności potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj (art. 98 k.c.). Właściciel jako mocodawca może je odwołać „w każdym czasie”, chyba że zrzekł się odwołania z przyczyn uzasadnionych treścią stosunku prawnego, na którym pełnomocnictwo się opiera (art. 101 § 1 k.c.). Pełnomocnictwo musi mieć formę wymaganą do ważności czynności objętej umocowaniem, przy sprzedaży nieruchomości akt notarialny (art. 99 § 1 k.c.).

Przed podpisaniem każdego dokumentu z tabeli właściciel wyjaśnia sprawy wymienione w ostatniej kolumnie.

Czy inwestor może złożyć wniosek o ZPI dla mojej nieruchomości bez mojej zgody?

Tak, bo wnioskodawca nie potrzebuje tytułu własności nieruchomości ani zgody właściciela (art. 37ea ust. 1 u.p.z.p.). Bez umowy z właścicielem inwestor nie ma jednak „prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane”, więc nie uzyska pozwolenia na budowę (art. 32 ust. 4 pkt 2 Prawa budowlanego). Właściciel może też złożyć uwagi do projektu planu w konsultacjach społecznych, o których dowiaduje się z ogłoszeń, a nie z zawiadomienia; przy ZPI wyłącznie dla fotowoltaiki ma na to 14 dni.

Czy przy dzierżawie pod farmę fotowoltaiczną właściciel płaci opłatę planistyczną?

Tylko wtedy, gdy zbywa nieruchomość, zanim minie pięć lat od dnia, od którego plan obowiązuje, a jej wartość wzrosła w związku z uchwaleniem planu (art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 3 i 4 u.p.z.p.), a organ w tym czasie wszczął postępowanie o ustalenie opłaty. Sama dzierżawa opłaty zatem nie wywołuje, a zwolnienie z opłaty, jeżeli umowa urbanistyczna przyznaje je dzierżawcy jako inwestorowi, nie obejmuje właściciela.