Kto sporządza projekt ZPI?

Załącznikiem Twojego wniosku o ZPI jest projekt planu, który sporządza urbanista wybrany przez Ciebie i opłacany według umowy z Tobą. Projekt ma standard planu miejscowego, czyli obejmuje część tekstową, rysunek, uzasadnienie i dane przestrzenne, a Ty dołączasz go do wniosku i pokrywasz koszt jego wykonania.

Ustawa przyjmuje schemat, w którym inwestor sam wymyśla zamierzenie, zamawia kompletny projekt planu i z gotowym projektem idzie do gminy. W praktyce wygląda to inaczej, bo pełnego projektu nie zamawia się bez wstępnego porozumienia z gminą. Bez takiego porozumienia wydatek na projekt może przepaść już przy uchwale rady gminy w sprawie zgody na przystąpienie do sporządzenia ZPI, dlatego procedura zaczyna się od prekonsultacji.

Ustawa nie wskazuje, kiedy podpisujesz umowę z urbanistą, więc ta chwila zależy od załączników, jakich gmina żąda do wniosku. Od nowelizacji, czyli ustawy z 30 kwietnia 2026 r. (Dz.U. 2026 poz. 781), która obowiązuje od 1 lipca 2026 r., art. 37eba u.p.z.p. przewiduje dwa warianty wniosku. Dotyczą one wniosków złożonych od tej daty, a o tym, który wariant jest wiążący, rozstrzyga uchwała rady gminy. W wariancie domyślnym kompletny projekt planu, który dołączasz do wniosku, musi być gotowy przed złożeniem wniosku, dlatego umowę z urbanistą podpisujesz na etapie przedwnioskowym. Gdy procedura w tym wariancie trwa, zmiany wprowadza się tylko w istniejącym dokumencie.

Na podstawie uchwały rady z art. 37eba gmina może żądać koncepcji urbanistyczno-architektonicznej zamiast pełnego projektu albo obok niego, ale tylko dla inwestycji głównej o rodzaju lub parametrach wskazanych w uchwale. Jeżeli uchwała zwalnia Cię z obowiązku dołączenia projektu, zamawiasz u projektanta najpierw samą koncepcję, tańszą i szybszą w przygotowaniu niż projekt. Pełny projekt planu sporządza wtedy, na dalszym etapie, wójt (burmistrz, prezydent miasta), czyli strona gminna (art. 37ec ust. 2 pkt 2).

Na rysunku planu nie widać formy zabudowy, przez co radni i mieszkańcy mają kłopot z jego odczytaniem, a zrozumiała jest dla nich koncepcja z wizualizacją. Przy ograniczonym udziale społecznym w ZPI łatwiej więc na niej pokazać im zamierzenie.

Wariant z koncepcją pozwala zacząć rozmowy z gminą od mniejszego nakładu i odsunąć wydatek na pełny projekt do chwili, gdy kierunek zamierzenia jest już ustalony. Na prekonsultacjach zapytaj więc gminę, jakiego wariantu wniosku wymaga: samego projektu, projektu z koncepcją czy samej koncepcji.

Od złożenia wniosku do decyzji rady wójt (burmistrz, prezydent miasta) tylko sprawdza jego kompletność, udostępnia go w Rejestrze i przekazuje radzie gminy (art. 37eb ust. 2-4). Prace nad projektem, w tym negocjacje z inwestorem, prowadzi dopiero po zgodzie rady gminy na przystąpienie do sporządzenia ZPI (art. 37ec ust. 2). Wprowadza wówczas zmiany po opiniach i uzgodnieniach, przygotowuje projekt umowy urbanistycznej i sporządza prognozę oddziaływania na środowisko, o ile jest wymagana (art. 37ec ust. 2 pkt 2).

Niekiedy gmina i inwestor rozpisują w umowie urbanistycznej, kto którą część pracy nad dokumentem wykonuje. Taki podział zawiera umowa urbanistyczna Gminy Lubicz z inwestorem z 12 maja 2026 r., dotycząca planu dla terenu przy ul. Szkolnej w Grębocinie. Zgodnie z jej § 3 ust. 1 pkt 2 urbanista, którego wybiera i wynagradza inwestor, przygotuje:

• zmiany projektu na każdym etapie procedury,
• dane przestrzenne dla każdej kolejnej wersji projektu,
• pliki dla systemu iGeoPlan, z którego korzysta gmina.

Od urbanisty dostajesz projekt, który jest utworem chronionym prawem autorskim do chwili, gdy staje się urzędowym projektem planu (art. 4 pkt 1 ustawy o prawie autorskim i prawach pokrewnych). Ustawa o planowaniu nie rozstrzyga jednak, co dla praw autorskich oznacza moment, od którego projekt wniesiony przez inwestora prowadzi gmina. Żeby gmina mogła dalej pracować na projekcie, wprowadzając zmiany po uzgodnieniach i tworząc wersje pochodne, potrzebuje do tego przeniesienia praw do dokumentacji oraz zgody na wykonywanie praw zależnych.

Gmina oczekuje, że prawa do projektu przejdą na nią, a często także prawa do dokumentacji inwestycji uzupełniającej. Jeżeli umowa z urbanistą nie zawiera postanowienia o przeniesieniu, płacisz za dokument, którego nie przekażesz gminie bez przeszkód. Przeniesienie praw wpisz zatem do umowy z urbanistą w dniu jej podpisania.

Projektant, architekt albo prawnik, który pracuje dla inwestora, nie reprezentuje interesów gminy i nie musi tego robić, co w obrocie gospodarczym jest zwyczajne. W ZPI ma to jednak taki skutek, że dokument formalnie prowadzi gmina, choć powstał u inwestora, a gmina nie zawsze ma narzędzia do jego weryfikacji.

Duże miasta, które mają własne pracownie urbanistyczne, z reguły nie chcą projektu spoza pracowni, bo projekt z zewnątrz, przygotowany bez wcześniejszego udziału jej ludzi, może się rozmijać z warsztatem i standardami pracowni. Małe gminy przyjmują natomiast projekt od inwestora chętnie, ponieważ nie mają urbanisty na etacie, i z tego samego powodu brakuje im później osoby do sprawdzenia tego projektu. W skrajnym przypadku zdarza się, że jeden urbanista pracuje jednocześnie u gminy i u inwestora.

Bywa, że inwestor powierza projekt planu projektantowi swojej inwestycji, czyli autorowi projektu obiektu. Zdarza się wtedy, że autor projektu planu ma formalne uprawnienia, ale nie ma bieżącej praktyki w pisaniu planów, i stąd bierze się część błędów wskazywanych później w rozstrzygnięciach nadzorczych. W ocenie autora większość kłopotów, które czekałyby projekt w nadzorze, usuwa jednak dobre przygotowanie projektu i wczesne pokazanie go gminie, na przykład gminnej komisji urbanistyczno-architektonicznej, zanim wyda ona opinię, w procedurze ZPI obowiązkową.

Koszty dzieli się według etapów procedury. Mapy, opracowania oraz projekt albo koncepcję na etapie przygotowawczym opłacasz w całości i z góry, chociaż uchwalenie planu jest niepewne. Koszty uchwalenia obciążają potem co do zasady gminę i na przykład gmina Lubicz w umowie urbanistycznej z 12 maja 2026 r. zobowiązała się pokryć ich część, w tym koszt komisji urbanistycznej i ogłoszeń prasowych (§ 3 ust. 2 pkt 3). Inwestorowi ta sama umowa przypisuje zmiany projektu, dane przestrzenne i pliki iGeoPlan od opłaconego przez niego urbanisty (§ 3 ust. 1 pkt 2) oraz koszt aktu notarialnego (§ 3 ust. 1 pkt 3). Koszty uchwalenia możesz jednak przejąć w całości albo w części na podstawie odrębnej umowy o pokrycie kosztów postępowania zawartej przed umową urbanistyczną (art. 37ebb) albo w samej umowie urbanistycznej (art. 37ed ust. 2 pkt 3).

„Koszty uchwalenia” planu, o których mowa w art. 37ed ust. 2 pkt 3, nie mają w ustawie definicji, a jedynym składnikiem nazwanym w niej wprost są koszty realizacji roszczeń z art. 36 ust. 1 i 3, czyli odszkodowanie i wykup nieruchomości. Katalog składników jest więc otwarty i obejmuje na przykład sporządzenie projektu, ogłoszenia, korespondencję i weryfikację, a czasem także wynagrodzenie gminnej komisji urbanistyczno-architektonicznej. W ocenie autora przed rozrostem takiego katalogu o nowe pozycje chroni Cię ryczałt z pułapem, zapisany słowami „nie więcej niż”. Kwotę kosztów procedury podają jednak tylko 4 z 22 umów urbanistycznych dla osiedli z zestawienia autora (stan na 1.10.2026), więc taki limit trzeba zwykle wynegocjować. Pełny rachunek kosztów znajdziesz w dziale o umowie urbanistycznej.