Rozpoznany potencjał i decyzja na piśmie przed pierwszym dużym wydatkiem

Analiza wykonalności to kilkadziesiąt analiz cząstkowych zebranych w jeden czytelny dokument: stan terenu dziś, jego potencjał, konkretne ryzyka i odpowiedź na większość z nich. Kończy się decyzją „idziemy / nie idziemy” z uzasadnieniem.

Plan ogólny
Rachunek
Gmina
Przepisy odrębne
Decyzja na piśmie

Wycena i pierwsza rozmowa

Wycena jest indywidualna: zależy od terenu, skali zamierzenia i stanu dokumentów gminy. Przedstawiam ją po pierwszej rozmowie.

Sama rozmowa jest bez zobowiązań. Przy numerze działki wstępną ocenę robię od ręki i mówię wprost, co widzę i czego nie wiem.

Analizę wyceniam po pierwszej rozmowie, więc jej koszt znasz przed zamówieniem.

Telefon: tel. 509 590 500
E-mail: kontakt@zpi.pl

Jeśli decyzja brzmi „idziemy”, analiza przechodzi w kolejne ogniwa: koncepcję, projekt ZPI i wsparcie negocjacji umowy urbanistycznej. Zakres współpracy

Co sprawdzam

Plan ogólny gminy: Strefy, warunki zgodności i parametry, każdy z osobna. Niezgodność jednego parametru z aktem nadrzędnym może unieważnić cały plan, więc to sprawdzenie robi się przed wnioskiem.
ZPI a plan ogólny
Rachunek zamierzenia: Inwestycja uzupełniająca, koszty procedury, opłata planistyczna, zabezpieczenia. Sprawdzam, czy rachunek domyka się po dodaniu wszystkiego, czego gmina może zasadnie oczekiwać.
Ekonomia umowy urbanistycznej
Nastawienie gminy: Czy gmina jest realnie zainteresowana i czym; jakie zasady dla ZPI ustaliła w uchwałach i zarządzeniach; jak wygląda kalendarz jej prac planistycznych.
Etap zerowy: prekonsultacje
Przepisy odrębne: Ochrona przyrody, zabytki, złoża, klasy gruntów rolnych, tereny zalewowe. Mogą zamknąć temat wcześniej niż ekonomia, dlatego patrzę na nie na starcie.
Ryzyka środowiskowe i historyczne
Teren i otoczenie: Dojazd, media, sąsiedztwo, stan władania. Stan działki dziś zestawiony z jej potencjałem.

Co dostajesz

Czytelny dokument: kilka-kilkanaście stron, często z rysunkami.

Decyzję „idziemy / nie idziemy” z uzasadnieniem, na danych, nie na nadziei.
Materiał do rozmowy z bankiem, wspólnikiem albo sprzedającym grunt.
Często też pierwszą policzoną odpowiedź na pytanie, ile ten teren może być wart.
Dokument przydaje się również wtedy, gdy zdecydujesz się nie wchodzić w procedurę.

Cztery sytuacje, w których odradzam ZPI

Gmina wykluczyła tu zabudowę

Jeśli plan ogólny przesądza o kierunku terenu, ZPI tego nie odwróci. Wniosek skończy się odmową przystąpienia.

Teren jest szczególnie chroniony

Przyroda, zabytki i ochrona uzdrowiskowa mogą zamknąć temat wcześniej niż ekonomia. Sprawdzam to na starcie.

To najlepsza ziemia rolna

Zmiana przeznaczenia gruntów najwyższych klas wymaga zgody, której nie da się założyć w harmonogramie.

Nie ma kto zainwestować

ZPI stoi na zobowiązaniach wobec gminy. Bez inwestora, który je przyjmie, nie ma kto ich wykonać.

W każdym z tych przypadków usłyszysz to ode mnie wprost, z uzasadnieniem.

Kiedy po nią sięgnąć

Przed zakupem terenu: Zanim podpiszesz umowę przedwstępną, wiesz, co plan ogólny i gmina mówią o terenie, więc do rozmowy o cenie siadasz ze znanym potencjałem. O pułapkach samej transakcji piszę osobno.
Zakup nieruchomości pod ZPI
Po zakupie, przed procedurą: Decyzję o wejściu w ZPI opierasz na dokumentach gminy. Analiza jest pierwszym etapem zlecenia i filtrem przed każdym kolejnym.
W trakcie prac: Gdy koncepcja albo rozmowy z gminą już trwają i projekt trzeba zważyć na nowo, analiza porządkuje stan i pokazuje, co zostało do domknięcia.
Wejście od dowolnego ogniwa