Środowisko i historia terenu w procedurze ZPI

Ryzyka z tej strony, w odróżnieniu od pozostałych ryzyk działu, wynikają z cech samego terenu. Gatunek chroniony, stanowisko archeologiczne czy powojskowa przeszłość działki dotyczą każdego trybu, także decyzji WZ i zwykłego planu miejscowego.

Tych uwarunkowań nie da się wybrać ani ominąć; o momencie ich rozpoznania decydujesz sam. Wczesne rozpoznanie to dni i tygodnie pracy oraz koszt, który da się kontrolować. Odkrycie w środku procedury albo po transakcji oznacza miesiące, przeprojektowania i koszty już poniesione. Przy każdym z pięciu obszarów poniżej opisujemy metodę wczesnego rozpoznania.

W procedurze ZPI te uwarunkowania uwzględnia się formalnie w dwóch miejscach. Po pierwsze, sporządza się prognozę oddziaływania na środowisko, „o ile jest wymagana” (art. 37ec ust. 2 pkt 2); o samej wymagalności rozstrzyga reżim ocen strategicznych z ustawy o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko. Po drugie, organy, w tym środowiskowe i konserwatorskie, opiniują i uzgadniają projekt w terminie 14 dni (art. 37ec ust. 4).

O kalendarzu projektu decyduje asymetria: termin ustawowy obejmuje odpowiedzi organów, ale nie czas powstawania materiału, na którym te odpowiedzi się opierają. Inwentaryzację ogranicza sezon przyrodniczy, kwerendy - praca w archiwach, badania gruntu - czas ich zlecenia i wykonania. Czternastodniowy termin uzgodnienia nie skraca sezonu badań terenowych ani kwerendy konserwatorskiej.

E1 - Oceny środowiskowe. Co to jest: dwa odrębne poziomy - prognoza oddziaływania na środowisko dla projektu planu (poziom strategiczny, w procedurze ZPI) oraz ewentualne wymogi ocenowe dla samego przedsięwzięcia, później, na etapie realizacji. Późne rozpoznanie: uwarunkowania odkryte na etapie prognozy mogą wymagać przeprojektowania w środku procedury, z konsekwencjami dla negocjacji, kalendarza i poniesionych nakładów. Jak rozpoznać wcześnie: sprawdzeniem form ochrony w sąsiedztwie, wód i charakteru terenu przed rozpoczęciem koncepcji. Sama ocena powstaje w procedurze; wcześniej chodzi o wiedzę, co ta ocena uwzględni.

E2 - Ochrona gatunkowa. Co to jest: obecność gatunków chronionych i ich siedlisk na terenie lub w zasięgu oddziaływania. Reżim ustawy o ochronie przyrody. Późne rozpoznanie: odkrycie siedliska po przyjęciu koncepcji zatrzymuje projekt na etapie, na którym zmiana koncepcji oznacza już straty. Jak rozpoznać wcześnie: inwentaryzacją przyrodniczą, z zastrzeżeniem sezonowości. Badania przyrodnicze wykonuje się wtedy, kiedy przyroda na nie pozwala, i tego terminu nie da się przesunąć. Które okresy dotyczą Twojej nieruchomości i gatunków, rozstrzyga przyrodnik. Inwentaryzację planuje się od sezonu, nie od daty wniosku.

E3 - Lokalne systemy przyrodnicze. Co to jest: korytarze i ciągi ekologiczne, które gminy chronią w swoich dokumentach planistycznych, w niektórych miastach pod własnymi nazwami (wzorzec: ESOCH). To warstwa lokalna, osobna od form ochrony z ustawy. Późne rozpoznanie: teren „w środku korytarza” odkryty dopiero na uzgodnieniach oznacza spór, którego dało się uniknąć wcześniejszą lekturą dokumentów gminy. Jak rozpoznać wcześnie: czytaniem planu ogólnego i dokumentów planistycznych gminy pod kątem systemu przyrodniczego. To rozszerzenie checklisty zgodności (→ ZPI a plan ogólny - warunki zgodności).

E4 - Zabytki i archeologia. Co to jest: rejestr i ewidencja zabytków, stanowiska archeologiczne, uzgodnienia konserwatorskie. Reżim ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami. Późne rozpoznanie: koszt i czas badań archeologicznych, które okazują się potrzebne dopiero po transakcji, w trakcie procedury albo na budowie. Jak rozpoznać wcześnie: kwerendą ewidencji zabytków i map stanowisk archeologicznych przed zakupem i przed wnioskiem. To praca zza biurka, mierzona w dniach, o koszcie nieporównywalnym z odkryciem na budowie.

E5 - Przeszłość terenu. Co to jest: dawne użytkowania, które zostawiły ślady: wzorcem jest teren powojskowy (niewybuchy, skażenia), a to samo dotyczy gruntów pofabrycznych, poskładowiskowych i każdej działki z nieprzejrzystą historią. Późne rozpoznanie: odkrycie saperskie albo gruntowe po transakcji to koszty i przestoje kupującego, a zdarza się, że następuje dopiero przy pierwszym wykopie. Jak rozpoznać wcześnie: historią terenu (mapy archiwalne, dawne użytkowania, wywiad środowiskowy) oraz badaniami gruntu tam, gdzie historia daje powody. To stały element due diligence transakcji (→ Jedenaście pułapek transakcyjnych przy ZPI).

1. Zza biurka, w dni: ewidencje i rejestry zabytków, plan ogólny i dokumenty gminy, mapy archiwalne, dane o formach ochrony. Najtańszy krąg, który usuwa najwięcej niewiadomych.
2. W terenie, w sezonie: inwentaryzacje przyrodnicze i badania gruntu. Termin inwentaryzacji wyznacza sezon przyrodniczy, dlatego planuje się ją najwcześniej, choć wykonuje w swoim czasie.
3. U specjalistów: oceny, ekspertyzy, badania saperskie i konserwatorskie. Ta strona wskazuje, co sprawdzić i kiedy to zaplanować. Samego sprawdzania nie zastępuje: to praca przyrodników, archeologów i saperów.

Rozpoznanie środowiskowo-historyczne należy do etapu zerowego, obok planu ogólnego, rachunku i prekonsultacji (→ Etap 0 - prekonsultacje).

Czy ZPI pozwala ominąć oceny środowiskowe?

Nie. Uwarunkowania środowiskowe wynikają z cech terenu i dotyczą każdego trybu planistycznego; ZPI nie zmienia obowiązków wobec środowiska.

Kiedy prognoza oddziaływania na środowisko jest wymagana?

Sporządza się ją „o ile jest wymagana” (art. 37ec ust. 2 pkt 2), a o wymagalności rozstrzyga reżim ocen strategicznych. Zastrzeżenie „o ile jest wymagana” oznacza, że o prognozie decyduje się w procedurze, ale nie zwalnia z rozpoznania terenu: wiedzę o nim trzeba mieć wcześniej, bo prognoza ją tylko weryfikuje.

Kupuję nieruchomość po dawnym przemyśle albo wojsku. Co sprawdzić?

Historię terenu (mapy archiwalne, dawne użytkowania, wywiad środowiskowy) i - tam, gdzie historia daje powody - badania gruntu, przed transakcją.

Czy sezonowość badań przyrodniczych potrafi przestawić kalendarz projektu?

Tak. Badania wykonuje się wtedy, kiedy przyroda na nie pozwala, więc źle zaplanowana inwentaryzacja przesuwa cały projekt do następnego sezonu. Dlatego w dobrze prowadzonym projekcie inwentaryzacja jest planowana jako jedna z pierwszych pozycji kalendarza.